房屋交房入住开发商应提前办理哪些手续
根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定,房地产开发项目竣工后,经验收合格方可交付使用,如今购房者接房时一定要查看三书一证一表,齐全后才能接房。三书是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》。一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》;一表是指《竣工验收备案表》;“两书”,即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,其应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。同时市房产管理局要求开发企业在售楼处对项目的《商品房面积测绘技术报告书》(盖测绘队公章)进行公示。
商品房交房的日期该怎么确定
商品房交付时间的认定,主要涉及到房地产开发企业应否承担违约责任的问题。最高人民法院司法解释明确规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。因此,人们常说的“交钥匙”就算交付使用。
所谓房屋的交付使用,就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有,其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间,而未明确约定其中包括房屋所有权转移的,房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋移转给买房户占用,即“交钥匙”,就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。当然,商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋,而且同时要转移房屋所有权的,就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下,房地产开发企业不仅应当在合同约定的期限内向买房户“交钥匙”,而且还应当将房屋所有权移转于买房户,否则,将承担违约责任。
房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由开发商承担;交付使用后,即使房屋权属证没有办理完毕,房屋可能的风险由购房人承担。购房人接到书面通知书时,无正当理由拒绝接受的,自书面通知书确定的交付使用之日起,购房人承担一切风险,当事人约定的除外。这里的“正当理由”主要是指自然灾害等不可抗力的理由;其他原因如疾病、外出等,由于买受人可以委托他人办理交房手续,则不构成“正当理由”。
房屋入住后应注意的法律问题
1.电梯不运行,物业管理公司有责任
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。
2.房屋质量有问题,缴纳物业费不冲突
物业公司依合同履行了物业服务后,业主应当依合同履行支付物业服务费的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。
3.承租人不交物业费,业主责任不能丢
依法成立的合同对合同当事人具有约束力,不得损害第三方权利,业主与承租人签订的租赁合同只能对租赁双方的权利义务做出约定,这种约定不得对抗第三人,不得通过合同损害第三方权利。从债务的角度分析,业主与承租人约定由承租人交纳物业费实际上构成了债务的转移,将原属业主的债务转移给承租人,在业主和承租人之间有效,这种债务转移没有得到债权人即物业公司的同意时并未免除业主支付物业费的责任。
4.业主财产被盗,依据过错各自承担责任根据物业服务合同,物业服务公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务,其提供的是小区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全,需经业主与物业公司协商在物业服务合同中予以特别约定。如无特别约定,则结合实际情况考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存在过错,物业公司应根据过错程度承担相应的赔偿责任。
以上是房产交易中常见的风险及应对策略,但是购房者在买房时可能还会遇到其他问题,所以一定要尽量小心谨慎,及时了解房地产行业的相关规定和政策,结合实际情况见招拆招,在促成交易的同时最大限度的保障自己的合法权益。
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所谓不可抗力,是指合同订立后发生的,当事人订立合同时不能预见的,且不能避免和不能克服的导致合同不能履行或不能按期履行的客观现象。 不可抗力的范围包括以下三种情况: (1)自然灾害。如地震、台风、洪水、旱灾、海啸等。 (2)政府行为。这主要... 更多>
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开发商拆迁前需要办理哪些手续上海在线咨询 2022-05-01在房屋买卖的过程中,开发商拆迁涉及很多问题,需要具体情况具体分析。比如,开发商拆迁前需要什么手续?开发商首先要具备开发资质,《开发资质证书》,工商税务当然是必备的。 开发特定项目时,针对特定项目还要有如下证件: 1、政府立顶批准书。 2、土地使用转让协议或土地使用划拔书或其它相关土地使用权手续。 3、土地规划许可4拆迁许可证。
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开发商需要办理哪些手续西藏在线咨询 2022-10-28需要办理住房公积金贷款合作项目拟申请住房公积金贷款合作项目的开发企业或售房单位直接向所在城市住房公积金管理中心提出申请,经市住房公积金管理中心审核后,确定住房公积金贷款合作关系。公积金贷款项目按房源不同主要分为:商品房和保障房。商品房项目应符合以下条件:(一)具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销(预)售许可证;(二)项目业主的房地产开发企业资质等
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办理新房入住需要哪些手续云南在线咨询 2022-10-31办理新房入住手续应注意:维修基金、装修押金旦户测鞠爻角诧携超毛、水电、燃气、等费用及契税是在下房本的时候交的,这些都是必须要交的。新房办理收房入住手续的流程: 1、填写房款结算单; 2、在开发商有延期交房等违约责任时要填写违约金结算单; 3、以房款结算单和违约金结算单为依据对相关费用进行审核、结算; 4、如果需要,到产权代办公司签署代办协议、提供代办文件、缴纳代办费用; 5、领取《房屋质量保证书》
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开发商破产受让抵押房屋需要办理哪些手续广东在线咨询 2022-05-31可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。抵押房是指抵押在银行的房产,在还清银行贷款,撤销他项权证抵押之前该房产是不能买卖和转让的。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条:具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请
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房屋办理入户需要哪些手续?山东在线咨询 2022-11-07居民因婚嫁、搬迁等原因,需在市区内办理户口迁移手续的,按经常居住的合法固定住所地登记户口、人户一致和整户迁移的原则,可直接在迁入地派出所办理。需持证件为: 1、户口簿。 2、身份证。 3、结婚证。 4、房屋租赁或产权证原件、复印件。 5、其他特殊情况需提供的证明材料。 《民法典》第一千零四十九条要求结婚的男女双方应当亲自到婚姻登记机关申请结婚登记。符合本法规定的,予以登记,发给结婚证。完成结婚登记