一、什么是物业服务合同

物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。

二、物业服务合同的内容

物业服务合同是规范物业管理各当事人之间权利和义务关系的文件。

通常，物业服务合同的主要内容如下。

（一）总则。总则是对物业服务合同的总的说明。总则中，一般应当载明下列主要内容。

1、合同当事人，包括委托方（一般简称为甲方）和受托方（一般简称为乙方）的名称、住所和其他简要情况介绍。

2、签订本物业服务合同的依据，即主要依据哪些法律法规和政策规定。

3、委托物业的基本情况，包括物业的建成年月、类型、功能布局、坐落、四至、占地面积和建筑面积概况等。

（二）委托管理事项。委托管理事项，也就是具体负责哪些方面的具体内容，有哪些管理的任务等。委托管理事项主要阐述管理项目的性质、管理项目由哪几部分组成等。

一般来说，物业委托管理的管理事项应主要有以下若干内容。

1、物业公用设备、设施，如公用照明、中央空调的使用管理、维修、养护和更新。

2、物业区域内市政公用设施和附属建筑物、构筑物的使用管理、维修、养护与更新。

3、附属配套建筑和设施，包括商业网点等的维修、养护与管理。

4、环境卫生管理与服务。

5、安全管理与服务（如治安管理、消防管理和车辆道路安全管理等）。

6、物业档案资料管理。

7、环境的美化与绿化管理，如公共绿地、花木、建筑小品等的养护、营造与管理。

8、供暖管理。

9、社区文化建设。

10、建筑物本体建筑的维修养护与更新改造。

（三）管理服务费用。物业服务合同中的管理费用应主要包括如下内容。

1、管理费用的构成，即物业管理服务费用包括哪些项目。

2、管理费用的标准，即每个收费项目收费的标准。

3、管理费用的总额，即合计每建筑面积或每户每月（或每年）应缴纳的费用总计。

4、管理费用的缴纳方式与时间，即是按年缴纳，按季缴纳，还是按月缴纳；是分别还是汇总缴纳；缴纳的日期等。

5、管理费用的结算，即缴纳的费用以人民币结算，还是以某一种外币结算。

6、管理费标准的调整规定，即管理费调整的办法与依据等。

7、逾期缴纳管理费用的处理办法，如处罚标准与额度等。

8、专项服务和特约服务收费的标准。

9、公共设备维修基金的管理办法等。

（四）合同双方的权利与义务。不同的物业，其物业管理的项目和具体的内容也不同，物业管理服务的需求和双方的权利与义务也不可能完全一致。所以，对于不同类型的物业，合同双方都要根据该物业的性质和特点，在物业服务合同中制订出有针对性的、适宜的权利与义务关系。

（五）管理服务质量。明确物业管理服务的要求和标准，对于合同双方来说都是有益无害的。它既有利于物业管理企业提高管理效率和管理水平，从而增强市场竞争力，也有利于业主做到心中有数，针对明确的监督参考标准，更好地实施对物业管理企业的监督、检查。

（六）合同期限。合同期限是指当事人履行合同和接受履行的时间。物业服务合同期限一般应根据各地的实践经验以及具体的实际情况而定，但一定要明确合同的起止时间。当然，这个起止时间一定要具体。实际中经常规定到某日的24时止。另外，还要规定管理合同终止时物业及物业资料如何交接等问题。

（七）违约责任。所谓违约责任，是指合同一方或双方当事人违反合同规定的义务，依照法律规定或合同约定由过错一方当事人所应承担的以经济补偿为内容的责任。违约责任应尽可能制订得具体明确。

（八）附则。附则一般记录合同双方对合同生效、变更、续约和解除的约定。通常应注明以下内容。

1、合同何时生效，即合同的生效日期。

2、合同期满后，是否续约的约定。

3、对合同变更的约定。

4、合同争议解决办法的约定。

5、当事人双方约定的其他事项。

三、物业服务合同的主体

物业服务合同主体是指物业服务合同权利的享有者和义务的承担者。物业服务合同主体包括建设单位、业主委员会、物业服务企业。

（一）建设单位

建设单位即有关物业的开发单位，根据有关法律规定，建设单位应当在销售物业之前选聘具有相应资质等级的物业服务企业，承担该物业管理区域内的服务活动。建设单位在与物业买受人订立物业买卖合同时，应将前期物业服务合同中的内容纳入物业买卖合同中。

（二）业主委员会

业主委员会是经业主代表大会选举产生的，是业主大会的执行机构。它代表业主利益，实行自治管理，维护业主合法权益。业主委员会经政府有关管理机关依法核准登记后，取得合法资格。业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，并有权监督物业服务企业的服务水准、服务合同的执行情况，物业管理服务收费及其使用情况。

（三）物业服务企业

物业服务企业是指取得物业服务企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。物业服务企业有权依照物业管理办法和物业服务合同对物业实施管理，有权依照物业服务合同收取管理费，有权选聘专业服务公司承担物业管理区域内的专项服务业务，但不得将整项服务业务委托他人。