一、如何应对二手房交易合同瑕疵

1、未约定无法申请到预期贷款导致合同无法履行时的责任承担。受国家调整房贷政策影响，买方未能申请到预期贷款，遂以情势变更为由诉请解除合同，要求卖方返还定金；卖方则认为此属于商业风险，要求买方承担违约责任。房产中介未根据政策调整及时修改、增补合同条款，对此情形未作约定，导致双方产生纠纷。对因国家房贷政策的调整而导致的买方无法申请到预期贷款的情形下是否解除合同作出明确的约定。

2、合同中未约定居间方的权利义务。有的格式合同中未载明居间方名称，也没有居间方签章，但又明确约定卖方应将定金托管于第三方（居间方）处；即使载明了中介的名称，对其权利义务也未作任何约定。买卖双方一旦基于中介方的行为发生纠纷，难以追究中介方的责任。对此，买、卖及中介三方必须签订居间合同，加强对房产中介的监管，明确其负有对合同主要条款A的义务，并就重要及特殊约定事项作出特别提示，约束和规范房产中介的行为。

二、二手房违约金过高怎么办定金罚则和违约金条款通常并存于格式合同中，且违约金约定为转让成交价的20%，按照该比例若违约少则要承担十几万的违约金、多则数百万，远高于适用定金罚则获得的赔偿，导致双方因守约方主张适用违约金条款而产生较大分歧。判决违约方承担巨额的违约金明显有失公平，违约方会主张违约金过高要求调整，法院在判决中通常会予以调整，导致守约方往往以合同系双方真实意思表示为由提起上诉。对此，建议买卖双方及居间方的权利义务予以明确约定；降低违约金标准，将违约金定为转让成交价的5%-10%，既可防止合同当事人随意违约，也可防止违约金条款成为中介方串通合同一方非法获利的工具。签订二手房合同陷阱多多，因此，购房人要善于利用补充协议。买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思表示写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。购房人最好请专业律师签订协议，毕竟签合同不是小事。