进入5月份以来，办理房屋抵押消费贷款业务的客户比前几月增长20％左右。由于抵押贷款办理手续繁杂，涉及专业知识较多，一般市民往往会因缺乏相关知识而无从下手。为此，记者咨询了邦尼房地产负责人李豪及市内商业银行的工作人员。

已抵押过的房产

不能二次抵押

案例：刘女士早在2000年就购置了一套商品房，并向银行申请了10年按揭贷款，目前已还一半房款。今年9月份孩子准备出国留学，为筹集资金，刘女士想以这套房产做抵押申请贷款，银行却没有批准，刘女士对此非常不解。

解析：邦尼房地产负责人李豪解释说，根据国家对房屋抵押贷款的规定，办理房屋抵押消费贷款房产必须具备以下全部条件：

1、房屋产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押；

2、房龄（从房屋竣工日起计算）＋贷款年限不超过40年；

3、所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证。

刘女士的商品房虽然符合后两个条件，但由于在申请房贷时房产已向相关银行做了抵押，所以不可以再用来办理消费贷款。不过，刘女士可以用他人已付清全款的房产进行抵押，但抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。

贷款金额抵押率

各银行标准不同

案例：前不久，蔡先生将其一套住房进行房屋抵押消费贷款，经评估机构评估该房产价值为20万元。但在具体办理此项业务时，蔡先生发现各银行的相关规定不尽相同，他想知道这是怎么回事。

解析：目前国家规定房产抵押消费贷款起点金为5000元，最高额度不得超过抵押房产评估价值的70％，贷款期限一般不超过5年，最长可达十年。贷款利率按照中国人民银行规定的同期商业贷款利率执行，有利随本清，按月还本付息等方式。

市内各大商业银行对贷款金额和房产评估价之间的抵押率规定各不相同。如在中国农业银行十堰分行申请房屋抵押贷款，贷款额度是抵押房产评估价值的60％，最高不能超过抵押房屋评估价值的70％。而中国建设银行十堰分行规定，采取质押方式担保的，贷款额度一律不得超过质押物评估价值的60％，银行抵押率原则上不超过评估价值的50％。在实际操作中，银行还会对贷款人进行信用额度调查，来决定最终的抵押率。

抵押贷款年限

银行规定有异

案例：最近股市火爆，市民郑先生想加入炒股大潮，现有资金不足的他打算将自己一套二手房进行抵押做消费贷款，经咨询后被银行告知只能贷3年。但据郑先生了解，住房抵押消费贷款最长可贷5年。

解析：住房抵押消费贷款国家规定最长可贷5年，但具体年限则由各家银行自行规定。中国农业银行十堰分行规定市民申请房屋抵押贷款，其期限只有1年、2年和3年3个档次，最多不超过3年。中国建设银行十堰分行的贷款期限则是最多不超过2年。中国工商银行十堰分行目前暂停办理房屋抵押贷款业务。

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市民如何办理房屋抵押贷款

申请房屋抵押贷款的人必须是具有完全民事行为能力的自然人，且在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁；其次，还要有十堰市常住户口，有固定住所；有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力；第三，愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押；第四，房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。

申请房屋抵押贷款的借款人首先需向银行提供：身份证、户口本；个人收入证明（加盖单位公章）；所在单位营业执照复印件（加盖公章）；结婚证；借款人配偶身份证、户口簿；房屋所有权证、原购房协议正本和复印件；房屋所有人及共有权人同意抵押的公证书及贷款用途证明等资料。

然后，经银行审核合格后借款人还需所要抵押的房产需经过指定评估所进行评估，出具评估报告，由指定律师事务所进行律师谈话笔录，银行根据借款人的资质、所申请的借款金额、评估报告及律师意见书经审核后确定贷款金额和贷款年限，到房地局做抵押登记后借款人就可以拿到贷款了。借款人提交所有相关资料到银行放款大概需要10－30天左右的时间，时间长短取决于房管部门的抵押登记时间。