免责事由是指当事人对其不符合合同约定的行为或者对于他人人身、财产等损失能够不承担法律责任的法定的或者约定的事实和理由。例如不可抗力、正当防卫、紧急避险等。

一、违约责任能免除吗

法定免责事由是指由法律直接规定、不需要当事人约定即可援用的免责事由，主要指不可抗力；约定免责事由是指即当事人约定的免责条款。

1、不可抗力。据我国法律的规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。其构成要件包括：

(1)不能预见，即当事人无法知道事件是否发生、何时何地发生、发生的情况如何，对此应以一般人的预见能力为标准；

(2)不能避免，即无论当事人采取什么措施，或即使尽了最大努力，都不能防止或避免事件的发生；

(3)不能克服，即以当事人自身的能力和条件无法战胜这种客观力量；

(4)客观情况，即外在于人的行为的客观现象(包括第三人的行为)。

二、什么情况下合同中的免责条款无效

免责条款是指是指双方当事人在合同中预先达成的免除将来可能发生损害的赔偿责任的合同条款。一般情况下免责条款只要满足1、由双方约定；2、以明示方式作出，并规定在合同中；3、对当事人具有相当的约束力；4、不违及社会公共利益。法律是承认免责条款的效力的。但以下几种免责条款法律明确规定了无效：1、提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利。2、提供格式条款一方排除对方主要权利。3、造成对方人身损害的。4、因故意或者重大过失造成对方财产损失的。应当特别注意在格式条款中，关于免责条款无效的规定是最多的（例如保险合同、劳动合同等）

三、开发商在预售中有什么责任

1、开发商未按约定时间交付房屋的法律责任。

未按约定时间交付房屋除具有法定免责事由和约定免责事由外开发商应承担逾期交房的违约责任。

2、房屋已实际交付但不能按约办理房地产权属证明的法律责任。

办理房地产权属证明是买方的权利、卖方的义务，卖方不能如约办理，一般应承担违约责任，即赔偿买方由此造成的损失。

3、开发商交付的房屋不符合合同规定的法律责任。

协商不成允许退房开发商应承担违约责任；对于质量不符合的，应由卖方采取补救措施，对房屋进行修理并赔偿买方的经济损失，如果房屋存在缺陷，不符合安全标准，在合理期限内无法修复的应当允许买方解除合同，赔偿损失。