由于二手房市场信息的不对称,其交易多由房产中介公司居间促成。
(1)、订约定金系要式合同,其成立须以书面形式明确
必须以书面形式明确买家给付之金钱系定金而非其他。若书写为订金、意向金、诚意金等,则其性质在一般情况不能认定为定金。若虽然书写为订金、意向金,但约定的处理方式符合定金规定的,可以从其约定以定金之法律关系处理。
(2)、订约定金系实践合同,当事人须在房地产买卖合同签订前实际交付定金,订约定金合同方成立
定金合同从实际交付定金之日起生效,且交付时间当于本约签订之前。实际交付数额少于或多于书面约定之金额的,以实际数额为准。当然,实际交付之金额无论是否与书面约定之金额一致,都应以法律规定的20%为限。
(3)、对于“转定”之认定正是由于二手房市场信息的不对称,中介公司为了防止买卖双方“跳单”,更有不良中介为了牟取高额差价,在签订正式买卖合同前不让买卖双方互相见面。很多房地产居间合同都是买卖双方分别而非同时签署。其定金也是通过中介转付,而非买卖双方直接交付。主要的做法是:由中介先向买方收取一定数量的意向金或诚意金等,待卖方确认买卖条件后将该意向金或诚意金转交卖方,便视为“转定”即该意向金或诚意金转为买卖双方之间的订约定金。对于此种“转定”的行为如何认定,在目前的司法实践中争议较多。
一、二手房买卖定金罚则怎么适用
(1)因可归责于一方当事人的原因导致房地产买卖合同未能订立的,承担没收定金或双倍返还定金之定金罚则。
订约定金的作用在于担保将来合同之订立,否则定金罚则发生作用。但在何种情况下该罚则始能适用,立法未能统一,使司法认定陷入困境。
当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。如在相同条件下任何人均不能订约的,则成立“不可归责于一方的原因,不适用定金罚则,应当无息返还本金。
(2)带未决条款居间合同,磋商不成的,订约定金应当无息返还。
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