小结：中介起诉买家“跳单”，要求高额赔偿。为什么有些案件是由法院判决赔偿的，而有些则不是？关键问题是什么？签验房文件要注意什么？

北京一家房产中介公司（以下简称中介公司）接到王先生的验房后，在《验房销售确认书》上签字，并为王先生签字王先生与业主协商房价，但此后，王先生是通过其他经纪公司买的房子。经纪公司认为王先生的行为属于“跳单”，并根据确认书要求其支付3.5万余元的违约金。法院对此案作出一审判决。

经纪公司起诉称，王先生通过该公司查看了某小区的一套房屋，签署了房屋买卖确认书，并要求经纪公司与业主协商房价。但在经纪公司帮忙协商价格后，王先生回答说不会买。此后，经纪公司得知王先生通过其他经纪公司购房，并通过网签公示。根据经纪公司的规定，王先生在签约后12个月内自行成交，或通过代理、中介等方式与房屋出卖人达成交易的，王先生应向经纪公司支付房屋实际成交价格2.2%的违约金。法院判令王先生缴纳罚款3.5万元。

庭审中，王先生辩称不知道房屋买卖确认书，只说是房屋买卖记录。涉案房屋不是经纪公司的独家代理。确认书属于格式条款和霸王条款。法院审理后认为：王先生通过经纪公司取得涉案房屋信息，现场查看涉案房屋，委托经纪公司与房屋所有人协商价格，然后通过其他方式成交涉案房屋经纪公司构成违约的，应当承担相应的违约责任。但王先生辩称，反对通过其他经纪公司获取涉案房屋信息，并在签署验房确认书时作弊，因未提供充分证据证明，法院不予受理。此外，法院认为，刑罚本身具有惩罚性和补偿性。经纪公司主张的处罚应以补偿性为主，惩罚性为辅。因此，法院应当减少经纪公司要求赔偿的违约金数额。

最终，法院判决王先生向经纪公司支付违约金3000元，驳回经纪公司的其他诉讼请求，双方均不上诉。这个案子已经生效了。（案例信息来自北京路巴网站李晨）

购房者通过中介看房后，并未通过中介进行交易，而是直接与房主进行交易或通过其他中介进行交易，导致“跳单”纠纷时有发生。

一、法院对跳单行为的处理

在“跳单”后，中介起诉法院要求买受人承担赔偿责任的案件结果不同，有的中介上诉被完全驳回，有的被支持获得一定赔偿。

一般来说，法院会根据不同情况进行处理。首先，没有签署任何有约束力的文件。

如果中介带客户看房，但没有签署看房确认书等书面文件，或者书面文件中没有限制购房人交易的条款，出现所谓的“跳楼令”，中介不能索赔。第二，我们签署了有约束力的文件。

那么，如果你签了验房确认书等限制性文件，你肯定会得到赔偿吗？杨律师没必要这么说。

在某些情况下，虽然购房者签署了“看房确认书”，但由于未能通过中介与业主达成协议，服务已经终止。之后，他确实通过其他中介与业主达成了交易，另外一家中介也确实掌握了房源并提供了相应的服务。从表面上看，这种情况违反了原来的协议，是一种“跳转指令”。但根据杨律师的经验，考虑到实际情况以及中介签署的文件通常是格式条款，法院可能不会支持中介的诉讼请求。

如果是这种情况，王先生并不能证明自己是通过其他中介获得房屋信息的，并确实签署了《看房确认书》与房主进行交易，通常会被视为违约。当然，即使构成违约，赔偿金额也要视实际情况而定。比如，这起案件并没有支持中介的索赔数万元，却只有几千元。第二，对购房者的建议：

鉴于这种混乱，律师提醒购房者，如果通过中介购房时需要在任何文件上签字，必须提前对文件内容进行全面审核。

在“限购令”纠纷案件中，一些购房者往往声称一开始并不知道签字内容，但如果没有特别的证据，法院很难相信你不知道自己签字的文件。最好事先了解不同中介机构的中介费标准。如果不认可中介机构“验房确认表”等文件中注明的中介费标准，最好拒绝签字，另谋出路。如果签了这样的文件，但没有通过中介完成交易，就有被认为是“跳楼”的风险，所以我们应该对自己的行为做出合理的解释和准备。如果确实通过其他渠道获得相同的房屋信息，要注意提前收集和准备相关证据，证明事实。第三，对中介的建议：对于相关的房地产中介来说，遇到“跳楼令”确实是对中介劳动的不尊重。不过，中介方自身的服务和法律风险防范也值得改进。

在“跳楼令”发生后，即使“跳楼令”行为被法院认定，中介仍主张购房人应按照“看房确认书”的标准全额赔偿中介费，难以得到充分支持。

因为中介提供服务，原来中介费中的服务不仅包括提供房屋信息，还包括为双方签订合同提供便利的服务，提供房屋过户手续，甚至贷款服务。跳单肯定是在合同签订前发生的，因此主张全额收取中介服务费显然很难得到法律支持。中介往往想通过“看房确认书”中高额的中介费违约责任对购房者施加压力，使购房者不敢“跳单”，但也增加了中介通过法律维权的难度。不提供全部服务，要求全额中介费，显然是不合理的。法院很难支持它。支持的数额只能由法官自行决定，存在很大的不确定性。从更合理的角度出发，细化中介机构提供的各种服务价格，一旦发生违约，要按照合理的标准进行索赔，避免纠纷，减少不确定的法律风险。当然，在提供服务时，如果中介能先替客户着想，给客户满意的服务，不要把价格提得太高，让客户明白中介服务的价值，相信大多数客户不会随意跳单。