工业房地产转让合同需要注意哪些法律问题

一、定义与保证条款

从方便、严谨和避免歧义的角度，工业房地产转让合同，开篇应就拟转让的工业房地产标的、转让金及交付日期等重要概念作出定义。

保证交易相对方适格，在所有交易中都非常重要，交易金额巨大且涉及生产经营合法稳定的工业房地产交易尤其如此。合同中应促使转让方承诺并保证，转让人是工业房地产的产权人，土地和建筑上不存在抵押等权利负担，不存在与第三人的争议。同时，合同中还应列明与该工业房地产有关的权利证书以及关键性的行政审批文件。如果转让人需要，受让人可以在主体合法性及转让金支付等事宜上做出保证和承诺。

二、位置和面积

商品房买卖中，房产坐落和面积比较关键。对于工业房地产而言，这些信息也不可或缺。但同时，工业房地产一般用地面积较大，并会有多种附属设施，场地大小和位置也会对实际使用构成一定影响。对此，可考虑通过锁定土地证和房产证的方式，对上述信息加以明确。

三、转让金及支付方式

无论是否专业买家，一般都会对交易金额及其支付方式给予充分重视，并能结合自身经济实力做出切实安排。

需要注意的是，很多工业房地产转让的产权变更登记可能会存在一定变数。比如，有的尚未建设完毕;有的即使已经在事实上投入使用，法律上却仍属在建工程;有的虽已取得产证，甚至已使用多年，但存在抵押等权利负担。

在上述情况下，如果受让人只约定支付转让金的期限，则将面临产证能否办理变更登记的法律风险。此种情况下，我们一般建议买受人，按照交付、办理产证等关键节点，分期支付款项。

四、交付条件和程序

普通商品房有比较严格的建筑规范，正常情况下，买房人不需要特别关注。但是，工业房地产设计、建造通常都可由业主自行决定。所以，受让人必须从自身需要出发，在合同中订明物业应具备的配套设施情况。

一般而言，配套设施主要包括供电、供水、通信、煤气管线设施，雨水、污水的排水设施，道路及附加设施，电话、电力容量等。如果任何细节注意不到，都可能会造成成千上百万的追加投资。

另外，在符合交接条件的情况下，还应订明双方负责交接确认的人员，以及交接前后的风险承担事宜。

五、房地产权证办理

《民法典》规定，不动产所有权以登记为准。因此，将房地产过户到买受人名下，即办理买受人名义的房地产权证，是房地产交易的核心环节。工业房地产转让，亦不例外。

独幢或整体转让，并且工业房地产本身也不存在抵押等权利负担的，房地产权证能否办理，主要取决于转让人的意愿。在此情形下，设置恰当的分期付款比例，同时规定恰当的违约条款，对于促使转让人尽快且顺利地办理过户手续，可以起到非常积极的作用。

如果只转让成片房地产中的一部分，或者一幢建筑中的几层，则可能遇到产证分割问题。此时，产证能否办理，除了转让人的意愿外，还要看政府部门的态度。比较稳妥的应对策略是事先做详细周密的调查，同时在转让合同中约定恰当的违约条款，以便产证无法办理时可以顺利退出。

六、其他问题

除上述事项以外，工业房地产的特殊之处还要求在转让合同中特别明确：继续在项目土地上建设的批文办理、土地使用期限的延长、土地出让金的退还等问题。同时，根据项目本身的特点，特别是结合买受人自身关注的重点，受让人还应当在转让合同中设置明确、详细的违约和争端解决条款。