（一）承租人可以解除合同的情况：

1、因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；

2、因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同；

3、租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

（二）租人可以解除合同的情况。

1、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

2、承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。

3、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。

4、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

5、因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；

6、因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

一、租赁合同的特征

（一）租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同

（二）租赁合同是双务、有偿合同

（三）租赁合同是诺成合同

二、租赁合同不同租期的合同形式

（一）租赁期限不满6个月的租赁合同，可以采用口头形式也可以采用书面形式。这是因为租赁期限较短的合同一般来说租赁物价值不大（当然不排除大型的机械设备），租赁物使用后变化不大，租金较少，租赁关系结束得快，证据不易失散。一旦发生纠纷容易分清责任。因此，不必要求当事人以书面形式订立合同。

（二）租赁期限在6个月以上的，租赁合同应当采用书面形式。以租赁期限长短来划分是否应当采用书面形式，是考虑到租期长短与合同当事人双方的利益有直接关系，因为租期长的合同往往是租赁物价值较高、租金较多，对租赁物的使用消耗也多一些，如果以书面形式将双方的权利义务规定清楚，将来发生争议时就有据可查，易于解决纠纷，保护当事人的合法权益。

（三）租赁期限6个月以上的，当事人没有采用书面形式订立租赁合同，并非导致合同无效，而是产生约定的期限不予承认的效果。一般规定形式要件的条款，是为了提醒当事人尽到审慎义务，重视合同的订立。