一、宅基地买卖合同无效情形

（一）关于农村房屋出卖给城镇居民或外村村民的房屋买卖合同是否有效的问题，在审判实践中存在较大的分歧。但是，村民出卖农村房屋的行为，已经违反了法律、行政法规规定的农村房屋不得出卖给城镇居民或外村村民的强制性规定，应当认定房屋买卖合同无效。这是肯定的。

（二）农村房屋买卖必然涉及房屋宅基地使用权的变更，而作为与房屋不可分割的宅基地所有权为房屋所在地的村民集体经济组织所有，客观上形成了村民与集体经济组织之间对房屋享有共有权利的状态。因此村民在未征得集体经济组织同意的情况下，擅自将房屋出卖给城镇居民或外村村民而订立的房屋买卖合同无效。我国民法典规定，共有人处分共有财产的应当征得其他共有人同意，其他共有人未同意处分的不得行使处分权。由此可以得出只有财产的所有人或有权处分该财产的人才能处分该财产。根据民法典规定，没有处分权的人订立的处分财产的合同，只有经权利人追认或者无权处分人事后取得了所有权的，合同才有效，权利人不予追认或处分人事后未取得所有权的，合同无效。

（三）再一个，关于产权登记是否影响合同效力的问题。经过法律理论的演变和公私权利的日益明确，不动产登记制度与交易合同之债的效力已经成为不同法律领域的不同调整对象。行政管理机关的登记制度主要作用集中在公示性上，虽然在不动产理论上，产权变更的标志是登记备案，但基于物权与债权的各自独立特性，这种登记仅是物权变动的公示，不影响双方债权的成立生效与否，合同效力主要由民法典来调整。

二、宅基地使用权应如何归属

1.宅基地具有身份性

从我国民法典、土地管理法等相关法律法规及政策的规定考察，有资格取得宅基地使用权的主体应当是农村居民或村集体经济组织成员，非农村居民无权取得宅基地。

2.宅基地的使用具有福利性

集体经济组织成员通过申请取得宅基地，一般不需要缴纳费用，带有明显的福利分配色彩，承载了相当程度的社会保障功能。

3.以户为单位配置

宅基地通常依村民的申请取得，依照《土地管理法》第六十二条第一款农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，村民申请宅基地以户为单位配置，根据家庭成员人数确定宅基地面积。村民因结婚或者其他原因分户另过，申请一处新的宅基地，于原有的宅基地便不再享有权利。由此可见户的概念在宅基地相关法律关系中至关重要，户的存在是依附于宅基地使用权续存的，农户中只要有成员存在，宅基地使用权就当然存续，户员迁出或者死亡肯能导致宅基地的面积被核减，但宅基地使用权不会灭失。

4.一户只能配置一处宅基地

我国是一个典型地少人多的国家，土地资源极为紧张，可供用于住房建设的宅基地资源更为紧张，因而土地管理法明确规定，一户只能拥有一处宅基地。

三、宅基地使用权的特征

（一）主体的限定性

（二）客体仅限于农民集体所有的土地

（三）宅基地使用权的用途特定宅基地使用权的内容：

1、宅基地使用权人的权利

（一）在宅基地上建造房屋及其他附着物的权利

（二）在宅基地空闲处建造其他建筑物、附着物或种植竹木

（三）宅基地使用权的有限处分权

2、宅基地使用权人的义务

（一）按照批准的用途使用宅基地的义务

（二）按照批准的面积建造房屋的义务

（三）服从规划的义务

（四）行使宅基地使用权不得妨碍邻人合法权益的义务