随着居民投资渠道的增多,房产投资已成为百姓追逐的热点。对普通百姓而言,房产投资是一种重大的投资行为,任何盲目和冲动的行为都是不可取的。在房产投资之前,必须进行仔细的成本测算,调查各项环境状况,再来决定此项投资是否是自身所能负担的。
投资分析
房产投资成本包括:首期付款、按揭还款、保险费、公证费、契税、二手房交易费用,还包括首付款和按揭还款的利息损失。首付款目前最低为三成,一般要求在签
订购房合同时付清。银行按揭是指房款不足向银行贷款的部分,贷款期限最长为30年,还款方式主要有等额还款法和等本金还款法等。保险费根据按揭年限计算,提前还清贷款可以按年限退还。房产每交易一次要缴纳一次契税。
弄清了房产投资的成本构成,再对房产投资进行成本测算。由于按揭还款本金部分已经包含在房屋总价之内,在计算按揭贷款成本时只要计算按揭还款利息即可。具体计算公式是:利润=卖出价-买入合同总价-交易费用-按揭利息支出-利息损失。
首先,如果投资人的资金有限或有意加大投资规模,必须依靠银行贷款,按月支付按揭利息。重要的是,要正确选择还款方式,从上面计算公式不难看出:减少按揭利息支出就可以降低成本。由于等额还款法是采取递增还本金、递减还利息的方法,即存在前还后息的现象。而等本金还款法每期偿还的本金固定,按实际贷款余额计息,不存在前还后息的情况。同样一笔银行按揭贷款,采用等额还款法的利息支出要大于采用等本金还款法,但等额还款法前期偿还的本金要少于等本金还款法。
投资实例
每个投资者都可根据自身的资金能力选择不同的银行贷款方式,保障房产的长期投资与收益回报。若准备提前还贷,应采用等本金还款法,以减少利息支出。
投资一套50万元的商品房,若通过申请贷款银行的审核后可支付首付20万元,申请30万元按揭20年的情况为例,等额还款法的第一年利息支出约为14916元,等本金还款法的第一年利息支出约为14774元,相差142.5元,以后年份相差更大。
其次,要计算投入资金的利息损失。投入资金包括首付款和按揭还款,主要部分是首付款,一般参照银行利息计算,如果按照一年期定期利率1.98%计算,20万元首付款的年利息损失近4000元。
最后,还要估算一次性的交易费用,包括两次契税、保险费、公证费等。一般来说,一套50万元的商品房的交易费用约在1.7万元左右。
投资提醒
在以上按揭贷款条件下,投资人第一年房价涨幅的保本点为7.16%,第二年房价年涨幅的保本点为5.46%,第三年房价年涨幅的保本点为4.89%。在一次性付款的情况下,投资人第一年房价涨幅的保本点为5.4%,第二年房价年涨幅的保本点为3.7%,第三年房价年涨幅的保本点为3.1%。也就是说,如果房价上涨低于上述幅度或出现下跌,房产投资人将出现亏损。因此,要选择何种贷款方式,对于房产投资者们来说起到最关键的作用。
-
投资者投资债券可以获得的收益有以下三种
177人看过
-
哪种方式更适合固定资产投资
361人看过
-
权益性投资资产有哪些
50人看过
-
全款房和贷款房哪种更划算
91人看过
-
贷款买房哪种房贷方式更省钱
123人看过
-
贷款投资房产划不划算
447人看过
-
-
夫妻投资收益哪种是夫妻共同财产浙江在线咨询 2023-01-15一方如果是用夫妻共同财产投资的,则获得的收益属于夫妻共同财产。一方如果是用个人财产投资的,则投资获得的收益属于经营性收益的,则该收益属于夫妻共同财产; 如果获得的收益属于自然孳息,如一方用个人财产买房,房屋自然增值的部分的收益就属于一方的个人财产。
-
4万房贷两种还款方式哪种更划算?吉林省在线咨询 2022-10-25我不知道你的具体情况,给你举个类似的例子吧,假设你贷款40万元,期限20年,目前的商业按揭贷款利率为7.05%,还款的方式有两种: 1、等额本息法:月还款额为3113.21元(每月相同),总利息为347170.92元。 2、等额本金法:每个月的还款额不一样。第一个月还款额为4016.67元(以后逐月减少,月减少额为9.79元),最后一个月还款额为1676.46元,总利息为283175.00元。以上
-
房贷还款方式选哪种更合算河南在线咨询 2023-05-26向银行贷款买房需要选择还款方式,不同的还款方式适合不同人群,不妨来看看哪种方式更划算。 等额本息: 等额本息还款法,即贷款客户每月以相等的金额偿还贷款本息,又称等额法。等额本息的每月还款数额一样,客户还款简单方便。这种方式适用于现期收入少,预期收入将稳定增加的借款人,或预算清晰的人士和收入稳定的人士。 等额本金: 等额本金还款法,即借款人每月等额偿还本金,贷款利息随本金逐月递减,还款额逐月递减。若
-
个人投资获得的收益算夫妻共同财产吗香港在线咨询 2022-12-051.一方以个人财产投资取得的“收益“属夫妻共同财产。 2.夫妻一方个人财产在婚后产生的“收益“,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。个人存款在婚后投资形成股权,只是一种财产形式的变化,并不能作为一种收益,不会转化为夫妻共同财产。如果说有收益只能是股权卖出后的增值部分,如果在离婚时该股权已卖出,则主张离婚一方可以就该股权的增值部分主张权利,在股权未卖出前,该股权仍应依原物所有权归属为个人所有。