上半年楼市成交冷清，房价开始下跌，房地产市场陷入低迷，不过积极的因素在慢慢出现，据悉，银行个人住房贷款收紧局面有所改观，而随着苏州、温州等城市加入限购放松队伍，房地产政策显现松动迹象，A股市场上，地产股已经连续几日表现回暖，这是否意味着房地产市场也将逐步回温?

首套房最低利率9折房贷收紧局面有所缓解

针对北京农商银行首套购房恢复8.5折利率的传言，北京农商行昨日表示，目前该行最低优惠利率为9折。另据记者从四大国有商业银行了解到，除农行首套房贷利率最低9.5折优惠外，其他行均执行基准利率。

首套房贷利率最低可获9折优惠，相较此前基准利率基础上上浮的情况，显示困扰楼市房贷额度的紧张局面有所改观。

针对今年以来各地普遍出现的商业银行提高住房贷款利率、延缓贷款发放周期等房贷紧缩现象，5月份以来，央行和银监会相继表态，要求商业银行要大力支持首套住房需求。

据悉，目前商业银行个人住房贷款审批-发放周期从过去的2-3个月缩短到1个月左右，部分银行住房贷款利率上浮幅度出现回调。不过相关银行人士表示，资金成本持续往上涨，出于利益考虑，以及房地产贷款风险的防范，8.5折利率很难做到。

分析人士指出，监管层近期已对房地产市场做出定调，即整体市场供过于求的情况较为明显，而未来的政策基调在于释放住房需求。未来房地产市场政策基调将有所逆转，即由此前的从紧逐步转向宽松。在信贷层面，针对首套房的贷款政策(首付比例、贷款利率等)将可能有所松动;在限购层面，除一线城市外，限购政策的松绑将获得支持。

多个城市限购松绑楼市向上还是向下?

随着苏州住建部门口头确认调整限购政策，以及温州被曝限购已经取消的消息传出，目前放松或取消限购的城市已达15个，包括无锡、天津、宁波、南宁、沈阳、呼和浩特、厦门、武汉、杭州、成都等。

分析称，如果这一趋势继续蔓延，除了一线城市，年内全国限购城市将可能全面放松。并有业内人士预计，在多个城市松绑限购的同时，限价、限贷政策可能将出现一些松动，这有利于开发商消化库存。

南京房地产开发建设促进会秘书长张X认为，松绑限购释放的是改善型和学区房需求，对首套房基本无影响;松绑房贷释放的是首套房刚性需求。去库存，刺激需求释放，松绑限购和首套房贷，一个都不能少，两手抓、两手都要硬的信号初露端倪。

限购松绑的消息自二季度便频频传出，不过2014年楼市下半场开局仍略显平淡。

浙江恒基房产开发集团公司总经理王伟(财苑)业认为，购房者在等待房价触底的时机，开发商在等待政策放松的时机，作为一个严重依赖土地财政的地方政府在等待中央政府对松绑政策的表态，多方僵持之下，楼市负重前行，前景不明。

尽管房地产政策开始松动，王伟业仍然认为，楼市已经惯性向下。

救市or房地产市场回归市场

对于限购放松，业界有所争议。不过分析多数认为，政府目标是让房地产市场回归市场。

房地产研究人士孟XX表示，限购是2011年面对日益疯狂的投资需求出台的行政干预的权宜之计，目前来看已经弊大于利。投资投机萎缩，也不需要限购政策。事实上限购已经被破解，也是名存实亡。取消之后，让市场回归市场，也是合理的。

取消限购不是解决目前市场低迷的根本途径，但是是行政手段干预退出，回归市场的最佳时刻。业内人士任世中这样表示。

社科院金融研究所研究员易所长则认为，松绑限购的消息频出，面对国内房地产市场的周期性调整，各地方政府都希望用救市来阻止房地产市场转型及房价调整。而地方政府救市只能增加房地产市场风险。

易所长分析称，对于地方政府托市，就如股市托市一样，其结果只能加快房地产市场的崩盘。因为，一是既然地方政府也认可当前的住房市场是以投资为主导的市场，那么这个市场的决定性因素是投资者预期。而投资者预期已经逆转了，政府托市政策是无法改变这种预期的，特别是这种预期完全取决了当前的金融市场条件时，政府的托市政策对此是无能为力的。反之，投资者看到政府救市会认为整个市场风险增加，更是会强化预期逆转，并尽早地退出这个市场。

二是，假定这些托市政策有些许的作用，让一些投资者进入高房价的市场，但是这些托市政策并不能改变现有的金融市场条件。易所长认为，当投资者意识到自己当前进入市场是接最后一棒时，反之会加快退出市场并可能形成羊群效应。这时，房地产市场所面临的风险越来越大。