一、物业公司与业主纠纷谁管

根据《物业管理条例》第四十八条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

1、您在投诉前应做好相应的准备工作，比如证据的收集、整理；重点搜集物业公司未按协议履行的相关证据，证据要充分完整；

2、针对物业公司的行为，您可以向当地房地产管理局物业管理处进行投诉，该部门系物业行业主管部门；

3、投诉应当注意尽量不要采用口头投诉的方式，建议以书面方式提交；

4、如投诉无法解决争议的，建议您向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁解决。

二、物业公司与业主纠纷解决方式

1、双方当事人通过协商调解解决。物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见。经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，如果当事人一方拒不执行约定的事项，则纠纷依然得不到解决。物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。2、通过仲裁的方法解决物业管理纠纷。依据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款；另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。（一）仲裁协议要写明以下内容：

（1）、请求仲裁的意思表示；

（2）、仲裁事项；

（3）、待定的仲裁委员会。注意：达成仲裁协议的争议，不得向法院起诉；即使起诉，法院也不受理。（二）仲裁处理的一般程序是：（1）、一方当事人向待定的仲裁委员会提交仲裁申请书；（2）、委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案；（3）、立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。

（4）、被申请人在规定期限内答辩，双方按名册待定仲裁员。普通程序审理时由三名仲裁员组成，双方各选一名，仲裁委员会指定一名任首席仲裁员；案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由一名仲裁员审理；

（5）、开庭：庭审调查质证、辩论、提议调解；

（6）、制作调解书或调解不成时制作裁决书；

（7）、当事人向法院申请执行。与司法审判的两审终审制不同，众裁裁决是一裁终局的。3、通过诉讼方法解决物业管理纠纷。物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个骤：（1）、当事人一方（原告）提交起诉状，起诉到法院；（2）、法院立案后将起诉状副本送达被告；（3）、被告提交答辩状；（4）、开庭：调查、辩论、调解；（5）、制

（5）、制

《物业管理条例》：第四章 物业管理服务 第四十八条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。