由于开发商资金链日趋紧张，高档楼盘议价空间也逐步放大。在某研究机构工作的季先生准备入市抄底，投资一套房屋。2009年3月，季先生看中了溧阳天目湖的一个别墅楼盘。在签署《商品房预售合同》前，季先生询问贷款每月还款数额，售楼小姐说首付三成，如果贷三十年，银行可以按照基准利率下浮26个基点，每月还款额只有1万多元。季先生对银行提供的优惠利率颇为动心，也深信楼盘的升值潜力。但考虑到购房款近350万元，异地投资风险较大，且自己在上海还有一套住房尚未还清贷款，便至上海精文律师事务所房产部咨询贷款购房事宜。

律师分析：

二套房贷至今尚未放开，由于有已利用贷款购房又申请购买第二套以上住房的，其贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，首付比例不得低于40％的硬性规定，而且银行贷款审批有一个程序，有一些不确定性因素，尤其是受政策影响很大。购房者要对自己的支付能力、贷款条件和贷款审批的可能性作出正确的判断。

在本案中，律师注意到开发商提供的《商品房预售合同》，补充协议中约定：购房者在合同签订60天内未办理完毕按揭贷款手续或未能以开发商同意的方式付清房款的，开发商有权单方面终止合同，购房者应向开发商赔偿总房价款20％的违约金。也就是说，如果季先生贷款不足只能自行解决，否则将承担巨额的违约金。而且季先生是二次购房，很有可能与银行正式谈贷款问题时遇到麻烦。

对此，律师考虑到本案投资的可行性，结合可能出现的法律风险，防止因贷不出款而承担违约责任，建议季先生设置开发商代办贷款条款，并调整补充条款的约定为如果根据买房人已提供的手续资料而办不出金额为万元，利率为的贷款的，不视为买房人违约，买房人有权解除合同，双方互不承担违约赔偿责任。两个星期后，季先生给精文房产部打来电话：银行没有按照开发商曾说的优惠利率批准贷款；考虑到还款压力，决定放弃本次投资购房。开发商也同意解除合同，并如数退还了首期款。

律师在此提醒，买房人应当在签署定金协议或买卖合同前，尤其是购买第二套房屋前此，把自己有房贷的情况和收入情况，详细询问贷款银行工作人员，问清楚该银行的贷款政策和贷款审批通过的可能性；并对开发商提供的合同文本仔细研读，防止因贷款不成而承担巨额违约金。