一、私募基金不准入房地产

近日，中国证券投资基金业协会研究制定了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》。

文件规定，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的私募资产管理计划，暂不予备案。

基金业协会还称，房价上涨过快热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。

据观点地产新媒体了解，文件要求，证券期货经营机构设立私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目，应符合国家相关产业政策要求，严格遵守《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》有关规定，并符合以下规范性要求：

1、证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案，包括但不限于以下方式：(一)委托贷款；(二)嵌套投资信托计划及其他金融产品；(三)受让信托受益权及其他资产收(受)益权；(四)以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；(五)中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

2、资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透审查义务，即向底层资产进行穿透审查，以确定受托资金的最终投资方向符合本规范要求。

3、私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金；不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

4、私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在本规范第一、三条禁止情形的，资产管理人应当向投资者充分披露融资方、项目情况、担保措施等信息。

5、私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在本规范第一、三条禁止情形的，资产管理人应当完善资金账户管理、支付管理流程，加强资金流向持续监控，防范资金被挪用于支付合同约定资金用途之外的其他款项。

二、选择私募基金要注意什么

第一：看基金经理，看他的从业经历和过往业绩。私募基金的繁荣发展，衍生出了各种派别，券商派、公募派、留洋派、民间高手派等等。有没有过正规的从业经历，业界的口碑和业内的人脉关系如何，过往业绩是否稳定，有无大起大落，尤其关注行情不好时的投资策略及业绩。

第二，看投资风格，这种风格是否适合自己的要求，符合自己的风险偏好。分析自己的投资偏好。由于目前还没有监管私募基金的法律法规，私募基金的投资没有限制，可以很灵活，不仅投资股票，还可能包括期货、外汇、黄金等，投资人需要在合同中确定投资品种。同时，对于证券投资，也可以参考基金管理公司的做法，对基金经理有个约束，比如多长时间内波动超过50%的股票不能买，市盈率超过50的股票不能买，或者是哪个行业的股票不能买，极端情况下采取的投资方式等等。

第三，看基金规模和进入门槛。每个基金都有自己的成立规模，这与其投资计划相关。同时，私募基金还有一个门槛问题，一般门槛较高。私募相对是一个高风险同时也是高收益的投资方式，要考虑投资者的风险承受能力，如果门槛很低，那说明基金公司在这方面考虑不够。另外，比较负责任的私募基金会规定投资人所投资的金额占投资人总资产的比例，不能过高。

第四，看模式。私募的模式有很多种，有的是不转移资金占有的协议式，有的是公司制，投资人都是股东，有的是合伙制，目前刚刚开始，还有目前比较多的信托式，这是在目前法律环境下，私募基金阳光化的一种模式。由于法律要求资金信托必须托管，那么相对来说，道德风险低一些。

投资人在选择信托模式时，最好选择有一般受益人和优先受益人的信托计划，基金管理公司把自有资金投入，与投资人的资金一起操作，自己作为一般受益人，投资人作为优先受益人，亏损时，优先保证优先受益人的利益。