一、准确理解“情势变更事实”

所谓情势，有学者认为是指“作为合同成立基础或环境的一切客观事实”，也有认为“指合同成立后出现的不可预见的情况”。该种观点可以认为是广义的情势变更，将不可抗力包括进去。而另一方面，同一批学者又认为不可抗力包括地震、台风等自然灾害，也包括政府行为和社会异常现象。这就造成情势变更中的情势遇不可抗力之间的模糊不清。情势变更的事实与不可抗力应当区分开来，所谓情势，必须是影响及于社会全体或及于局部之情事，并不考虑原来法律行为成立时，为其基础或环境之事情。情势变更之情势与不可抗力有相似之处。从另一种角度讲，不可抗力可能导致情势变更，但是情势变更却不一定是不可抗力引起的。

具体到商品房预售中的情势变更，可以简单类型化为以下几种：第一，国家法律修改。如前文所述，商品房预售合同具有很强的国家干预性。在商品房预售合同履行期间，如果国家规制商品房预售领域的法律法规做出调整，则应当认定为当事人双方签订商品房预售合同签订之初的法律环境发生变更。第二，国家商品房预售的法律政策调整。政策性调整是我国商品房交易市场中重要的调控手段，在商品房预售合同履行过程中相关部门出台相关的调控政策，从而致使合同履行有失公平的，应当认定为情势变更。第三，经济环境巨变。此处应当区分情势变更中的经济环境剧变与商业风险。一般来讲商业风险与情势变更的区分有两点：首先是预见性，商业风险是可以预见的，而情势变更是不可预见的;其次是程度，如果商业风险超出了预见范围，那么就有可能进入情势变更的范畴。例如适度的通货膨胀是商业风险，但是物价飞涨就应当认定为情势变更;再次是结果，即商业风险情况下双方继续履行合同不会致使显失公平的结果，而如果是情势变更，则会致使显失公平的结果。

二、情势变更原则适用时间

情势变更原则要求导致情势变更的事由发生在合同履行的过程中，具体来说就是商品房预售合同的签订到商品房移转登记手续的办理这一区间中，如果相关情势发生在商品房预售合同签订之前或者签订之时，即使有一方当事人对此情势并不知情，也不得适用这一原则，而要适用有关重大误解或者认识错误的相关规则。如果情势变更发生在商品房预售合同履行完毕之后，则对商品房预售合同的订立及履行都不产生影响，没有情势变更的适用。值得注意的是，如果商品房预售合同的履行期间发生情势变更，但双方当事人并未按照情势变更对合同履行进行调整，待履行完毕之后之后，当事人双方能否主张。笔者认为，如果存在情势变更但双方当事人仍然互相履行，应当认定该债权债务关系已经消灭，视为双方当事人已经放弃了情势变更的主张。

三、情势变更事由的不可预见性问题

情势变更的目前在于调整合同双方利益非自愿的失衡，因此如果当事人对情势变更事由有所预见，无论其是否采取一定手段加以应对，都应当认定为当事人对该种后果的自愿承担，对心甘情愿者不存在不公平，不能适用这一原则。预见的标准观点不一，有认为应当采用主观标准，认为应当以遭受不利益一方的当事人的实际情况为准。也有认为应当依据客观标准，即根据一个一般的、合理的人标准为判断。依据主观标准增大订约成本和司法成本，依据客观标准则有可能在个案中有失公平。事实上对个案中当事人的预见能力，应当结合各方面的因素考虑，及应当考虑当事人个体的特殊情况，也应按照客观原则进行考评，并且结合订约当时交易实况进行判断。