模拟拆迁、预签协议、预征收，是近期国有土地上房屋征收中极为常见的一种特殊程序。

很多老百姓590号令所规定的一般程序还没完全弄明白，再碰上这么一“模拟”，就更是满脑子浆糊了，结果在稀里糊涂中草草签了协议，过后又发现自己的补偿权益受到了减损而又难以救济。

那么，模拟拆迁中的奥秘究竟在哪里呢?被征收人真的只需要理解两点，就能有效应对么?

首先要搞清楚的一点是，模拟拆迁这路特殊程序现阶段只能用于旧城区改建类征收项目中，而不是什么征收项目都能用。

因为它毕竟从客观上改变了590号令所规定的程序的先后顺序，对被征收人的知情权、参与权和监督权产生了实际的影响。

不过在现实中，城市房屋拆迁10起有8起都叫“__旧城改造项目”，致使模拟拆迁给人一种遍地开花的感觉。

《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》规定，旧城区改建工程是一项综合性、系统性工程，按照“优化征收程序、简化审批手续”的基本思路，坚持“加快手续办理、简化审批要件、下放审批权限、做好政策衔接”的基本原则，在切实保障被征收居民合法权益的基础上，多措并举加快推进旧城区改建工作。

这里的“优化征收程序”即是模拟拆迁所依据的原则。

《实施意见》还规定，旧城区改建具体包括中心城区棚户区改造、平房区院落修缮、危旧房改造(不含解危排险等紧急情况)、城中村边角地环境整治等项目。

也就是说，凡是项目名称是以上这些的，都可适用模拟拆迁程序。

模拟拆迁的程序规定

北京市：

区县房屋征收部门按照公布的征收补偿方案，组织产权人、公房承租人预签附生效条件的征收补偿协议。

预签征收补偿协议生效具体比例由各区县人民政府确定，预签征收补偿协议期限不超过6个月。

预签征收补偿协议生效的，由区县房屋征收部门报请区县人民政府作出房屋征收决定;在预签征收补偿协议期限内未达到生效比例的，征收工作终止。

征收补偿协议生效前不实际支付补偿款和提供房源。

自管公房或者直管公房的房屋所有权人在预签征收补偿协议前与公房承租人签订附带生效条件的房改售房协议，预签征收补偿协议生效后房改售房协议自动生效。

区县人民政府作出房屋征收决定后应及时公告，预签征收补偿协议生效并与正式征收补偿协议具有同等效力。

征收评估价格与预签征收补偿协议评估价格出现差异的，按照“就高不就低”的原则处理。

上海市：

因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。

在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效;在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。

签约比例由区(县)人民政府规定，但不得低于80%。

由此可知，“模拟拆迁”程序的精髓就在于预签征收补偿协议以及此前的一系列“预备”行为，其中对被征收人补偿权益影响最大的是预评估。

广大被征收人需要牢记的一点是：所有的“预”行为，一旦最后签约比例实现，就会自动转化为“正式”的行为，再想变动、更改涉及补偿安置的结论是十分困难的。

据此，对于预评估环节，被征收人一定要按照正式评估的应对方式和态度加以重视，对于预签约这一步则更是要像对待正式签订补偿协议一样予以严肃、谨慎的考虑。

切不可盲目听信征收方或其他人员不负责任的“宣传”，认为在征收决定作出前的种种步骤只是“模拟”拆迁，而不是真拆迁。

事实上，模拟拆迁这一精心设计出来的程序的最大益处，就在于其便于在被征收人群体中凝聚共识，将有意愿依法维权的被征收人控制在最低的比例，令其无法形成气候，无法对征收项目的推进产生实质影响。

这一程序设计，明显有利于旧城区改建项目的实施，但对被征收人合法权益的保障是否也同样有利，则绝对是需要打上一个大大的问号的事情。

另外需要补充的是，由于预签约期限仅有6个月，因此征收方势必会在此期限内动用一切手段以最大力度展开政策攻势和宣传，大横幅小喇叭的都会齐上阵，被征收人一定要做足充分的应对准备，不要被“闪电战”打蒙。

在此期间还需要提防常见的早签约奖励金等促迁手段，避免犯下因小失大的错误。

在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，如果您正在经历的征收项目名为旧城改造、棚户区改造、危旧房改造、城中村整治，那么对于此间的所有“模拟”行为，都一定要提高警惕加强重视，就当它是591号令中的正式程序来应对就可以了。

弄明白了这两点，模拟拆迁这类新名词，也就不显得那么邪乎了。