按揭是英语MORTGAGE一词的粤语音译,是一种担保方式,指在楼宇建筑期内,商品房预购人将其与开发商(预售方)签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行,同时商品房预售方作为贷款担保人,并保证银行为第一受益人,如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时,银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益,以清偿其对银行的所有欠款。
预售商品房按揭是银行、房地产开发商和购房者三方共同参加的房地产经营开发的一种融资活动。它是指商品房预售协议中的预购方支付部分购房款后,将其协议取得的商品房的期待权让渡给银行,作为取得银行贷款的担保,如果预购人未能依约定履行还本付息的义务,就失去了赎回这种期待权的权利。在商品房竣工后,商品房按揭即转为商品房抵押。购房人是按揭人,银行是按揭权人。预售商品房按揭与抵押有相似之处,但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间,商品房实际上并不存在,按揭人无法取得所购商品房的所有权,他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利,它是一种期待性利益,而非以实体形式存在的楼宇。商品房按揭的出现将期待性利益引入抵押标的范畴,丰富了我国传统抵押标的理论的内容。
预售商品房有以下几个特征:第一、预售的标的物是尚未建成的房屋;第二、依照合同由承购人支付房价款,承购人取得的是将来的房屋使用权,亦称期待权;第三、预售商品房实际交付之前预购人可以依法转让给第三人;第四、从合同成立到标的物交付需要较长的周期。
预售商品房按揭的法律特征:一是预售商品房按揭是要式法律行为,必须签订书面合同;二是预售商品房按揭合同是从合同,作为主债的担保,随主债转移而转移,主债的消灭而消灭。三是预售商品房按揭合同成立后,未经抵押权人的同意,抵押人不得另行再设抵押。四是抵押权人享有优先受偿权。五是商品房按揭必须经过登记。
一、预售商品房按揭的条件
商品房预售采取按揭方式促销,对于预售商品房合同各方均为有利,但是由于预售的是未竣工交付的房屋,因此,存在着房屋预售方不能按时交付房屋或按揭人不能依约偿还贷款的风险。所以,应对以按揭方式预售商品房的行为,作出更为严格的限制。目前,我国法律对此尚无明确规定,本文仅根据预售商品房按揭的基本理论对按揭成立的有效条件进行阐释:
1、按揭合同是要式合同,应该按照法对于要式合同的要求,办理各项手续方为有效。该合同中应明确按揭人与按揭权人及有关第三人的权利义务,规范按揭行为,以避免和减少纠纷的发生。同时,应办理登记备案手续,接受政府有关部门的监督。
2、按揭所依附的预售商品房的主合同必须是合法有效的。从担保的角度讲:按揭属于特殊的担保形式,但仍然具有担保合同的从属性。它随着主合同的成立与生效而成立生效。因此,预售商品房主合同有效,按揭合同方能有效。如果主合同违反了国家和集体的利益,被认定为无效,作为按揭的从合同也必然无效。
3、按揭必须采取书面形式。由于按揭合同所涉及的具体内容较多,法律关系又复杂,如果不采取书面形式记录下来,不但难以严格履行协议,一旦发生纠纷,也因为缺乏合同依据,而难以正确处理。口头形式不具有法律效力。
4、按揭的标的物,即预售商品房应实行严格的登记制度,按揭人应将购房合同正本交给按揭权人保管,并到房地产管理部门办理预售商品房的抵押登记手续。房屋竣工后,以房屋作为抵押物,按揭权人代领房地产证,并办理房地产抵押登记手续。
二、预售商品房按揭方式
按揭是一种担保方式,指在楼宇建筑期内,商品房预购人将其与开发商(预售方)签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行,同时商品房预售方作为贷款担保人,并保证银行为第一受益人,如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时,银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益,以清偿其对银行的所有欠款。
预售商品房按揭是一种特殊的担保方式,银行为按揭权人,预购人为按揭人,担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处,但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间,商品房实际上并不存在,按揭人无法取得所购商品房的所有权,他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利,它是一种期待性利益,而非以实体形式存在的楼宇。商品房按揭的出现将期待性利益引入抵押标的范畴,丰富了我国传统抵押标的理论的内容。
按揭购房步骤:1、借款人在办理贷款前,请查明所购楼宇是否有银行提供个人住房按揭贷款承诺书,然后,借款人申请个人住房按揭贷款,填写《贷款申请审批表》,将有关材料(付首期款证明、买卖合同、身份证、经济收入来源证明等原件、复印件)提交贷款银行。2、开发商:作为借款保证人在贷款申请审批表保证人意见栏上签字、盖章。3、贷款银行:信贷员对借款申请人提交的全部资料、文件进行审查,逐级审批。4、贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款。
5、国土局产权登记和公证部门:办理房产产权抵押登记手续。
6、通知发展商领回借款合同并由发展商出具付清房款证明给贷款行。
7、通知借款人领回借款合同、借据、保险单。
8、贷款行信贷员将贷款档案归档。
办理按揭贷款时您需要提供相关资料给银行:身份证明、收入证明、购房合同、借款合同(如果非本地人按揭买房还需提供持有本地户口的担保人身份证明、收入证明)即可。银行需要对开发商的相关手续及借款申请人提交的全部资料、文件进行审查,逐级审批,审批通过后,贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款,贷款发放后,开发商返还购房者合同。按揭手续最好自己办理。
-
浅谈商品房预售的立法完善
353人看过
-
预售商品房按揭问题
317人看过
-
如何设置商品房预售按揭
368人看过
-
预售商品房按揭是怎么回事
140人看过
-
试论预售商品房按揭纠纷的审理
204人看过
-
商品房预售需要什么条件,商品房预售的条件有哪些
249人看过
债务人欠货款,如果债务人与债权人之间没有订立欠条的话,债权人就需要收集其他证据,来证明债权债务合同确实存在。根据最高人民法院审理民间借贷案件的司法解释规定,能够证明债权债务关系确实存在的证据,不只限于借条,还包括了双方的收据、书证、电子证据... 更多>
-
商品房预售按揭贷款开发商可否解除预售合同四川在线咨询 2022-10-07借款人必须同时具备下列条件:有合法的身份;有稳定的经济收入,信用良好,有偿还本息的能力;有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件;有所购(大修)住房全部价款20%以上的自筹资金,并保证用于支付所购(大修)住房的首付款;有贷款行认可的资产进行抵押或,或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保;贷款行规定的其他条件。
-
商品房预售的条件是什么, 商品房预售要符合什么条件才可以进行预售广东在线咨询 2022-03-14根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定,商品房预售的条件是:1.已经全部交付土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,且土地使用权未经抵押。2.持有建设工程许可证。3.按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间。4.同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。5.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品
-
商品房预售有哪些条件,商品房预售法律要件有哪些福建在线咨询 2022-03-29商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售需具备以下条件:(一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;(二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书;(三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续;(四)已确定施工进度和竣工交付使用时间;(五)七层以下的达到主
-
预售商品房要有哪些条件,哪些商品房预售是无效的?重庆在线咨询 2022-10-29一、预售商品房要有哪些条件商品房预售合同的有效条件包括:主体合格、意思表示真实、内容和形式合法。以上条件缺一不可。所谓的主体合格是指,根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定,商品房预售合同的预售方应当具备下列条件: 1、预售方必须是经过批准设立,并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。但是,如果不具备房地产开发
-
商品房按揭的手续及流程青海在线咨询 2023-02-19商品房按揭的流程: 1、借款人在办理贷款前,需查明所购楼宇是否有银行提供个人住房按揭贷款承诺书,然后,借款人申请个人住房按揭贷款,填写《贷款申请审批表》,将有关材料(付首期款证明、买卖合同、身份证、经济收入来源证明等原件、复印件)提交贷款银行; 2、开发商:作为借款保证人在贷款申请审批表“保证人意见”栏上签字、盖章; 3、贷款银行:信贷员对借款申请人提交的全部资料、文件进行审查,逐级审批; 4、贷