一、旧区改造中主要利益相关者的利益诉求

利益相关者，指极其有可能受拟议中的某项干预活动(无论是积极或消极)影响的或者那些会影响到这项干预结果的人、群体和单位。旧区改造涉及到多方利益相关者，不同参与者有多方面的利益诉求，寻求利己的最大化利益，本文选取主要的利益相关——政府、开发商和居民进行研究。

(一)政府利益诉求

1.保证城市发展

旧区拆迁作为城市土地再开发的重要来源，与城市发展密切相关。政府从城市发展定位、功能提升等角度考虑，制定发展规划，确定需要进行改造的旧区。通过制定合理的改造规模及速度，使得旧区改造既能满足当前城市发展的用地需求，又不要过分透支未来发展所需的土地，促进城市又好又快发展。

2.获取土地出让收益

获得土地出让收益是政府的利益诉求之一。从可持续发展的角度看，除土地出让收益外，城市再开发还能获得增加政府税收收入和就业机会等综合效益。

3.建设和谐社会

城市旧区改造关系到人民群众的切身利益，关系到经济发展和社会稳定。城市中居住条件差的地区是最需要进行改造的区域，政府制定旧区改造方案，帮助旧区居民提高居住水平，改善生活质量。

(二)开发商利益诉求

1.保证商业利益

开发商期望通过旧区改造，获取具有商业价值的土地使用权，进行房地产开发，实现土地的增值收益，从而获取商业利润。开发商在动拆迁过程中一切工作的首要目的就是保证商业利益的实现。

2.控制拆迁风险

开发商追求企业利润的最大化，在进行具体项目开发时也十分注重风险的控制。旧区改造区域内人口稠密，多数为住房困难户，他们通常会索要巨额的拆迁补偿款。少数钉子户的存在，更加影响拆迁工作的正常进行，从而影响到后期房地产项目的建设。开发商希望通过政府合理的政策实施及前期规划，减小风险因素发生的几率，确保房地产开发的顺利进行。

(三)居民利益诉求

1.改善居住条件

居住条件的改善是被拆迁居民支持旧区改造最直接的动力，同时也是合理的诉求。旧区改造应体现以人为本的城市化理念，其根本出发点是改善居民的生活条件，实现旧区改造的经济效益、环境效益和社会效益的平衡。

2.提高补偿标准

对于被拆迁居民来说，房屋是其重要的资产，是其赖以生存的依靠。当居民的财产遭受损失时，即希望获得房屋财产价值最大化的认可和补偿。因此，补偿安置是否合理是居民最为关心的内容，也是最难操作的环节。不合理的补偿安置将会激起居民消极甚至抵触情绪，同时也会带来一系列的冲突与争端。

3.公平操作流程

旧区改造是一个长期复杂的过程，由于区位、居住条件等的差异，往往可能出现前后搬迁的居民获得的拆迁补偿款不一致，这可能会带来居民的不满，严重的甚至拒绝搬迁或上访。因此，拆迁补偿方案要保持前后一致，操作实施要公开、公平。旧区改造尤其是安置补偿方案要有理有据、公开透明。

4.健全参与机制

目前多数旧区改造都缺乏公开性和透明性，对于旧区的未来规划和改造的具体方案，居民缺乏知情权。缺乏知情权使得居民的自我保护意识增强，对政府和开发商的不信任，导致旧区改造举步维艰。健全居民的参与机制可以使居民充分了解旧区改造过程，不仅能促进居民与政府和开发商的沟通，而且能调动居民搬迁的积极性，促进旧区改造更好地完成。

二、旧区改造利益冲突症结分析

旧区改造的主要利益相关者——政府、开发商和被拆迁居民，利益诉求各不相同。综合分析，造成目前旧区改造困境的症结主要表现在以下几个方面：

(一)利益主体各方地位不平等

旧区改造三方利益主体的自身组织特性决定各方的地位不平等，这也是利益分配中最重要的症结所在。政府作为旧区改造政策的制定者以及主要指导者，占有强势地位，而开发商有强大的资金支持，也处于强势地位，居民则处于相对弱势的地位。地位的不平等导致矛盾的产生。

(二)拆迁补偿安置标准难以确定

动拆迁各方利益矛盾的焦点体现在具体拆迁补偿安置标准上。拆迁补偿安置的数额直接涉及到旧区改造居民的利益，是他们最关心的问题。补偿安置的数额也会影响开发商的成本及利润。政府作为设定补偿标准的一方，也希望能同时满足各方的需求。

因此，三方利益的分配中一个重要问题就是要制定合理的补偿安置办法，设立具体标准，保证各方利益的实现。

(三)完善的旧区改造操作流程及机制尚未建立

目前的旧区改造，通常只注重动拆迁的实施，不关注前期的规划及后期的跟踪反馈。一方面，由于前期规划方案不合理等因素，导致动拆迁工作开始以后，拆迁人与被拆迁人还在讨价还价，拆迁进度受到影响，旧区改造进程也随之放缓;另一方面，动迁完成后，居民遇到许多如生活、就业、卫生医疗等社保问题难以解决。这些都导致了动拆迁中居民与政府、居民与开发商之间的冲突。政府在处理旧区改造的公平与效率问题上，也常常陷入两难境地。

三、旧区改造利益相关者协调对策

(一)优化旧区改造操作流程

旧区改造的过程复杂、繁琐，因此需要一个科学合理的实施流程来协助其完成。不妨将操作流程进行细分，把复杂的任务解剖，分解为简单的、易于操作的子任务，多个子任务按部就班地展开，最后整合成具有阶段性成果的任务。所以，可以考虑将旧区改造粗略地分为几个阶段，明确每一阶段要完成的具体任务与时间节点，并优化配置一定的人力物力资源确保每一阶段顺利完成，同时衔接恰当。

尤其在进行动拆迁之前，应进行统筹考虑、细致分析，全面衡量建设项目的风险和收益;对拆迁基地的情况和居民情况进行了解分析，倾听民意;引入专业人员对居民进行法律、政策咨询和指导等。

(二)引入第三方组织

利益主体地位的不平等是由旧区改造自身特性决定的。应在旧区改造的过程中设立一个独立于政府的第三方组织，使其处在一个公正的位置，以一俨局外人的视角来分析和判断，并赋予其相关的权利，来裁决和协调三方的利益诉求与行为冲突。

(三)细化拆迁安置补偿标准

在旧区改造过程中，拆迁安置补偿标准的设定是至关重要的环节，也是引起三方矛盾与冲突的导火索。补偿标准是否公平合理决定了居民的利益是否得到体现。满足补偿标准的公平性就要做到使每个居民得到的每一项补偿数额都有理有据，这就要求补偿标准要细化到一定程度，考虑到有争议性问题的方方面面，争取不留有任何引发质疑的问题。此外，补偿标准还要满足合理性，这就要求经过旧区改造后，居民的生活水平不能下降，所以还要考虑到旧区中最低收入居民的住房、医疗、就业等多重问题。

(四)完善旧区改造的政策组合

旧区改造的过程之所以复杂，是因为它要改善的住房问题中不可避免地牵扯到就业、医疗、养老等社会保障问题，从而使单纯的居住问题上升为复杂的生活问题。因此，应改变旧区改造现有的政策组合，从全社会的角度出发，积极调动政府各相关部门参与到旧区改造中来，履行各自的职责并发挥应有的作用，通力合作，协调一致，从根本上改善居民的生活条件。

(五)全市协调统筹拆迁工作

拆迁范围、拆迁政策、补偿安置标准应从全市的角度上统筹，以避免各个区之间因财力不同而造成的拆迁标准不统一，引起居民心理的不平衡。在拆迁补偿资金、安置房以及相关政策上应作统筹安排。