土地出让金已包含在房价中。

土地出让金由开发商支付购买土地使用权，然后办理两证时，开发商要缴纳契税（一般房价是房价的2%左右，别墅好像是4%，而维修基金（约为房价的2%，各地不同）；

在二手房交易中，购房者需缴纳契税（约为房屋评估价格的2%-4%），无需缴纳维修基金，买受人还要交一笔土地收益金；

在二手房，出卖人要在办理房产证之日起5年内缴纳5%的营业税，其他费用似乎只是生产成本。根据我国法律，只有国有土地才能转让。因此，如果你要出让的土地是集体土地，需要先办理征地手续，然后再出让给国家。因此，土地出让金应由土地使用者支付。如果已经是国有土地，可以直接转让，但需要符合国家法律和地方法规的条件。

如果转让的土地再次转让，卖方应缴纳营业税，买方应缴纳土地交易契税（当然还有其他税，如印花税、手续费等）。土地出让金不是简单的地价。对于住房等项目，可以采取招标、拍卖、挂牌等方式，通过市场定价，土地出让金就是地价。但对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等产业项目，往往不能完全依靠市场调节。土地出让金具有税收的性质，是土地的定价。

顾名思义，土地出让金是与土地和土地使用权相关的一个新范畴，是一个土地财政问题。土地出让金在社会主义宏观调控中具有两大功能：一是规范土地用途，改善和调整产业结构，包括一、二、三产业结构和各产业内部结构，从而制约或促进经济发展；二是土地出让金的分配，作为调节市场经济关系的经济杠杆，调节土地收益在国家、土地所有者和土地使用者之间的合理分配，调节市场竞争。

土地出让金实际上是出让土地使用权若干年的土地所有人的土地租金之和。现行土地出让金的实质可以概括为一个矛盾的综合体，既有多年积累的地租性质，又有一次性征收的非税性质。土地出让金具有租税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家支付的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金将累计几年的总租金，一次性收取，似乎具有税收的非出租性质。土地出让金本身就是这样一个复杂的内部矛盾。也就是说，土地出让金是似租而不租，似税而不税。