来自温州平阳的竺先生,1998年开始专注上海商铺,在朋友圈中被誉为“养铺高手”。在短线铺价风雨飘摇中,他总能稳坐钓鱼台,静静培育手头的六七个铺位,取得比大多短线炒铺者高出数倍的赢利。
如今竺先生手头的10个商铺总价以达1000万元以上。
“投资商铺有个孵化过程,先精挑细选价格便宜但将来可能涨价的商铺回来,慢慢耐心地养着,并不是有人出价高就租出去,而是在真正升值后从容卖掉,再进行下一轮的培育发展过程。”竺先生娓娓道来,“通过养铺可以取得租金、房价双双上升的叠加收益。”
以他在浦东某小区的经营为例,竺先生把自己的养铺计划分为三个阶段。
在新社区刚建成的两年里,最迫切的商业需求是家庭装饰的配套服务,因此竺先生选择引进经营装潢、五金、电器或建材等业种。此时提供与居家装饰相关的服务能使商铺变得有价值,并可取得一定的租金收益。那时他租出的价格是3元/平方米/天。
第三年开始,家居装饰进入尾声,入住率达到一定水平、尚未达到高峰之际,社区需要的是零售业服务,由于大型零售企业尚未进入,此时的便利业态最适合社区内服务需求,且租金向上提高,超过了建材装潢行业的租金水平。这时把商铺出租给便利店,市场价格向上攀升,租金达到3.7元/平方米/天。
进入成熟阶段以后,主力商业纷纷进入商圈,竺先生给商铺选定了个性化强、代替难度高的业种,如时装店、鞋店、饰品店。这样做除了避免与主力商业正面竞争,减少出租风险,更重要的是引进利润高、租金承受能力强的业种,在取得较高租金收益的同时,还间接地提升了商铺的市场价格。
求稳投资街铺首选次成熟区域
作为温州商铺团购的一员,鲍小姐奔波温州和上海两地市场已七年有余。1999年,鲍小姐与朋友数十人在温州某商业圈内,牵头包装一死铺,获取近500万元利润,2002年,鲍小姐成为分割商铺出租的一员。
时下商铺投资有两种基本类型可选择,一种是商场分割式商铺,另一种为独立式街铺。相比较而言,鲍小姐认为由于商场商铺受商场经营影响,风险较大,街铺的投资回报率更为稳定。
“我喜欢选择街铺投资。商场分割式商铺虽然收益确定,但相邻关系复杂,产权、经营管理权等权属概念模糊;相比,街铺虽然收益前景不明朗且风险大,但权属明晰,可控制性与自主性都很强,受相邻关系影响较小,投资者可根据商铺价值变化规律养铺,以时间换得升值空间,使投资收益最大化。”
2003年4月,鲍小姐在莘建路以7500元/平方米的价格购得两个铺面,210平方米分三间以4.5元/平方米/天的价格分别出租给化妆品店、中介公司门店和装潢公司,年收益36万元左右,回报率20%,3年后,该商铺市价已达18000元/平方米。
2003年7月,鲍小姐等人组团购得春申路上的沿街铺面10套,单价9000元。之所以选择团购,鲍小姐的心得是可以降低风险。她分得上下两层共180平方米商铺一套,交由专人打理,分别以3.5元/平方米/天、4元/平方米/天的价格分割出租,目前商铺的单价上升了5000元/平方米。
鲍小姐认为,区域发展规划确定、但升值潜力尚未完全体现的次成熟区域是最值得投资的,而购物中心旁边的商铺则生存空间较小。鲍小姐投资的成功案例充分说明了这一点。目前她选购的5个商铺,全部位于莘庄地铁北广场附近。
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