历次调控中,每当监管层开始收紧银行信贷,开发商便会转投信托以补充资金链。据记者了解,目前房地产信托开始略有升温,许多房企都在春节后推出了信托融资计划,同时信托利率也迅速上升。
“来谈项目的大多是中小民营的房企,他们贷款最困难”,北京一家信托公司内部人士告诉记者:“计划发行额度都不大,在2亿以内,希望能赶在政策收紧之前过会”。
大兴开发商试水信托融资
一些触觉敏锐的房企已在春节后迅速完成了募集。
记者了解到,本周北京艺苑房地产与北京国际信托合作的“财富6号集合资金信托计划”已经成立。“我们刚做了一个信托,用于大兴的一个项目开发”,北京艺苑房地产副总经理王树森确认了该消息。
公开资料显示,财富6号的信托规模为人民币3亿元,但可分期募集,募集满人民币1亿元可宣告成立,预期收益率最高为12.5%,资金主要用途为北京艺苑房地产旗下,位于大兴区庞各庄镇中心经济开发区的隆盛园C、D区项目。
“这个针对大兴住宅项目的信托去年七八月份就过会了,但因为当时的利息定的比较低,一直没有募集起来,企业也不着急”,信托业内的知情人士告诉记者:“上周刚把利率上调了几个点,迅速募集了1个多亿,就先把信托成立了,还有一半的资金仍然在募集中”。上述知情人士表示,上调利率主要是想吸引500万以上的大客户。
“艺苑是大兴本土的开发商,和我们已经是第三次合作了,从成本控制上来看基本不会有什么风险”,3月2日,北京国际信托一位工作人员在电话中告诉记者,主要是因为募集资金进行开发的土地成本较低。
信托回温迹象显现
据业内人士介绍,由于房地产信托收益和利润都较高,销售非常容易;虽然监管层不断强调房地产市场风险,对能过会的房地产信托产品要求越来越严;但大多数信托公司在春节后还是开始加快房地产产品的推进。
北京一家开发商对本报透露,在现有政策下,房企借助信托融资一般都是为旗下项目开发输血。
由于数据的滞后性,目前的统计中信托市场还没有充分体现这一升温局面。据研究机构普益财富统计,1月房地产信托成立规模和数量都环比减少,但房地产信托产品的平均募集规模为3.09亿元,领先于其他产品。
利率走高成趋势
“去年利率8%很多人就抢,现在要做信托基本收益率最低也要在10%以上”,有知情人士向记者透露。
“房地产信托产品的收益取决于资金成本,今年的资金成本会上升,特别是目前加息预期明显,企业融资成本会提高,投资者要求的收益会升高。”业内人士表示,国家已经逐渐在收紧流动性,从供需角度看,流动性的趋紧也将进一步推高信托产品的收益率。
上海一家信托公司内部人士告诉记者:“早上接到产品部通知,这个月筛选下来的几个信托仍旧以房产类为主,客户希望能做就赶快做,越拖利率会越高”,他表示下周该公司将推出一个杭州开发商的信托项目,利率最高达13%。
观点
信托能否再火看政策
记者了解到,房地产信托产品收益率高,可预期性强,而且从以往到期的项目来看,除了极个别本身操作不合规不合法或者存在诈骗等,一般实际产生损失的非常少,安全系数较高,一贯受到投资者的热捧,爆发和回落都和政策限制有关。
比如2008年房地产市场严重低迷,开发商大量使用信托融资,房地产信托市场出现爆发性增长,2009年,在“四万亿”以及宽松货币政策作用下,开发商获得银行放贷的比例大增,而信托的热情也随之回落。
“我觉得从国家整体大的政策上看,信托这块还是在收紧”,北京艺苑开发公司副总经理王树森告诉记者,这也是业内对楼市调控政策的共识。
“房地产信托计划交易对手多为小型开发商,规模几个亿,其实房地产信托规模占整个信托产业的比重非常小”,上述信托公司人士指出,房地产信托还处在初级阶段,对房企只能做资金补充作用。
“现在政策的核心是‘收’,严格照做的话,很多开发商的项目难度会增加很大”一位不愿具名的业内人士表示,但房地产信托总是“在政策的夹缝中求生存”,由于信托有很大的灵活性,信托公司有多种方式来规避监管,继续为房地产输血。
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