一、房开逾期交房怎样解除购房合同

卖方逾期交房，买方是不能马上要求解除房屋买卖合同的。从有关司法解释的规定中知道，若卖方出现逾期交房的情况，此时买方需要先对卖方进行合理的催告。而经过催告卖方在3个月的时间内，还是不能向买方交付房屋，同时在双方签订的购房合同中也有关于房屋买卖合同的解除的约定，这个时候才能要求解除房屋买卖合同，退还之前支付的购房款。

二、逾期交房超过3年能不能起诉

逾期交房违约金请求权是基于双方合同约定所产生的合同之债，在合同约定的交房期限届满后，开发商没有交房就构成违约行为；

同时买房人就应当知道其权利被义务人开发商侵害，因此诉讼时效自合同约定交房的次日起计算。

如果开发商逾期三年不交房且三年内业主未提出逾期交房违约金的要求，那就过了诉讼时效，业主依然可以起诉，但除了开发商放弃诉讼时效利益，否则业主拿不到逾期交房违约金。

三、如何面对逾期交房

(一)买房人要求出卖方支付违约金。

1、被告逾期交房房屋，应当依据合同约定支付违约金。

根据最高人民法院商品房买卖合同纠纷司法解释第十六条规定当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

2、若商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的，如何计算违约金?

曾有购房人向律师咨询开发商以合同没有约定为由拒绝支付违约金。根据最高院相关司法解释第十七条规定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

(二)买房人可以要求解除合同。

1、买房人有解除权

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。这里还赋予了买受人在一定条件下可行使合同解除权。购房者解除合同后也可以要求开发商赔偿损失。

2、买房人解除权的行使期限

需要注意的是，如果合同中对行使解除权有约定的，从其约定;没有约定的，才按照上述规定在催告后三个月行使。同时，解除权只能存续一段时间，在以下期限内，逾期不行使的，解除权消灭：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月;对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。