一、从土地性质及归属看,还建房主要分两类
1、一类主要针对城中村改造,征收拆迁后采取产权调换的方式,选择在集体土地上的房屋进行调换,该类房屋俗称“小产权房”。
2、另一类还建房是指,国有土地上的房屋拆迁还建房,一般通过划拨方式取得的建设用地,并且具备开发所需要的五证。
一般来说,如果是重大城建拆迁的还建房,将来是可以办两证的。可以办两证的也分经济适用房和商品还建房,到底属于哪一类可以直接到房屋所在地房地局去查询。它们的区别是经适房办两证后,需要满5年才能上市交易,而商品房还建房只要办证后就可以随时交易。
二、还建房和商品房有什么区别呢?
现在很多的还建房都是直接建在商品房小区里面,即一个小区内,有商品房和还建房,更有甚者,同一栋楼里面,商品房和还建房混搭着。它们的区别,体现在下面几点。
1、还建房户型等相关信息秘而不宣
不少人在签订拆迁补偿协议时只知道还建到哪几个小区,而无从知道还建房的面积、户型结构,甚至楼层、配套设施、容积率均不知情,而一旦协议签订,也只有几个档次的面积可选,至于户型图,往往是选定面积谈妥补偿价后,最后才登场。届时,遇到不合理房型,也往往只能自认倒霉,委曲求全。
2、还建房密度过大难采光
由于还建房价格较低,开发商为了保证利润会增加房屋密度。在最小的占地面积内完成拆迁安置,除了把房子盖得尽可能高,还要把房子盖得尽可能密集才行。许多开发商并不公开提供这些楼栋的容积率、采光率、绿化率等数据,只有到现场了实地看,才能真正了解情况。没有自然采光,增加了用电成本,同时,衣物难以晾晒,室内黑暗,会让人心情压抑。
3、还建房小区质量、物业差,绿化不达标
由于利益比商品房少,还建房更容易发生“偷工减料”的现象,所以造成质量不达标。常见的还建房质量问题有:房屋漏水、楼板龟裂纹、保温层缩水、消防不达标等。由于缺乏监管,开发商也不会把过多的成本放在园林绿化上面,使得还建房的绿化偏少。此外,还建房也由于价格低,小区的物业服务也一般。
4、没有取得预售许可证的还建房需要一次性付款,不能贷款
有些还建房虽然均价较低,但面积却不小,因此总价比较高。而要求一次性付款,这对于资金准备不足的购房者是障碍。
三、相关问答
1、拆迁还建房,可以用住房公积金贷款吗?
还建房能否用公积金贷款要看还建房开发商各项手续是否齐全。如果开发商各项手续齐全且向公积金中心备案的,可以使用公积金贷款,具体问题可以咨询开发商。
2、还建房指标能买卖吗?
还建房指标是不能买卖的。按照规定,拆迁办在审核环节只认房产证,房产证是谁的名字就只能还建到谁的名下。就算是直系亲属间也不能更名,除非是房主过世了才能办理,也是需要继承人去公证处拿房主死亡证明办理继承公证才能更名的。
3、还建房有产权证没有土地证能购买吗?
还建房只有产权证没有土地证属于小产权房,不建议购买小产权房,因为实行不动产权证后两证合一,房子如果没有土地证后期是不能买卖过户的。
4、还建房能否办证?
还建房能否办理两证,需直接咨询开发商,目前有一些资料手续不齐全的楼盘难以办证。一般而言开发商在通过竞拍取得的地块上进行开发的还建小区,可自由上市交易,但买前一定要看清楚是否有“五证”。
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