(一)房屋与土地分开转让的，(现实中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让/地产不得转让)城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不得分离。

(二)侵犯优先购买权的。

(三)因欺诈而转让商品房的。

(四)商品房预售违法的。

一、房地产买卖合同无效的情形包括什么

房地产买卖合同无效的情形包括：

一、房地产分离出售，合同无效。由于房屋建在土地上，是土地的附着物，不可分离，房屋所有权通过买卖转让时，房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转让；

二、产权主体有问题，合同无效。出售房屋的主体必须是房屋的所有人。非所有人出售他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋产权为数人共有的，必须经共有人同意后方可出售；

三、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出售共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权；

四、非法转让，合同无效。主要包括产主要包括转让：

1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

2、依法收回土地使用权

3、权属有争议的；

4、法律、行政法规禁止转让的其他情形。

二、房屋买卖合同无效判决情形有哪些

房屋买卖合同被判无效，主要指涉及到这些情形，有可能被判无效，并不是一有这几种情况就必然无效。经总结，房屋买卖合同被判无效的的情形主要有：

1、房地产分离出卖，合同无效。现虽然土地使用权证，房屋所有权证变为不动产证，但在没有变更前，这两证是不可以分开转让的。

2、产权未登记过户，合同有可能无效。

3、产权主体有问题，合同有可能无效。

4、侵犯优先购买权、合同有可能无效。

5、单位违反规定购房，合同可能无效。

6、价格欺诈，显示公平，合同可能无效。

7、非法转让，合同可能无效。

三、购房合同的作为无效情形有哪些

下列情形购房合同无效：

1.房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。

2.产权未登记过户，合同无效。

3.产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。

4.侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。

5.单位违反规定购房，合同无效。

6.价格欺诈，显失公平，合同无效。

7.非法转让，合同无效。