近几年来，二手房交易市场异常火爆，可是在买卖交易量放大的同时，因交易中的种种不规范行为和交易陷阱引发的法律纠纷也逐渐攀升。近日，记者从哈市部分法院了解到，2004年法院审理的二手房屋买卖合同纠纷，比2003年增长了5倍。其中反映出来的一些问题，严重影响了一些市民的正常生活。

案例1共有房转让需共有人同意

在诉讼离婚期间，杨某将其与丈夫共同居住的房屋（房产证上是杨某的名字）卖给了赵某。杨某之夫得知该房被卖出后，坚决表示反对，以此房也有他一份为由主张买卖无效。此时，已交完房款准备入住的赵某才发现，该房屋实际上是杨某与其夫在夫妻关系存续期间共同购买的，属于夫妻双方共有的房屋。一场诉讼由此产生。

针对这一情况，资深律师苗全军指出，共有房产的买卖一定要经所有房屋共有人同意，这方面案件主要表现为购买夫妻共有房屋。在买卖夫妻共有二手房时，一般要签署一份《配偶同意确认书》，此项法律文件是专门针对夫妻共有人准备的，必须夫妻双方亲自签署。买卖中购买人要认真核实房主身份。

案例2户籍迁移问题需约定

2005年2月，张女士购买了一套二手房。取得产权证之后，张女士按约支付了全部房款。一个月后，当张女士想要迁入户口时，却发现所购房屋中竟因为有其他人的户口而无法迁入，经询问售房人才知道是上一家留下的户口。对此，售房人表示已联系不到上一家人，自己也无能为力。张女士听后焦急万分，却也无可奈何。

为此，业内人士刘先生提醒，签订二手房买卖合同时应约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。由于户口迁移属于行政问题不是民事司法解决的范畴，如果出现户口迁移纠纷，法院一般不能予以强制执行。

案例3适当约定违约责任

张某于2003年底将自有的一套商品房以64.5万元卖给了崔某，约定半年内付清房款，崔某当场付款4.5万元，后又陆续付了40余万元。但由于房价上涨，该套商品房的市场价格在2005年上半年已经涨到了80余万元，于是，张某觉得房子卖亏了。由于当初合同约定的违约金只有合同总价的5%，张某遂觉得就算毁约支付点违约金也值，于是以种种理由拒绝接受崔某的付款。崔某只得起诉要求对方履行合同。

就此哈市动力区法院的韩法官讲，很多未约定违约金，或违约条款含糊不清以及违约金约定过低的合同，通常给售房者毁约造成了一定机会。虽然法律规定违约金约定不足的，以实际损失为限进行补偿，但在实践中，这种由于房价上涨造成的差价损失难以举证和认定。所以律师提醒，可在合同中适当提高违约金的数额，以确保合同顺利履行。

为此，业内人士提醒购房者在购买二手房时，一定要对欲购房屋的状况进行全面了解：

首先，购买二手房时一定要清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权、共有产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，产权是一人还是多人，是否有共有人。在验看产权证时一定要查看正本，并且要到房地产管理部门查询此产权证的真实性。

其次，二手房如果是公房，还要确认产权原单位是否允许转卖。确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成。因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让。一般说来，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。同时还要搞清楚是商品房还是经济适用住房，产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处。

另外，维修基金、水、电、煤、电话、有线电视、物业管理费用的结算。这些问题看似小事情，但如果约定不明确也会使得买卖双方产生不必要的纠纷。

最后，律师提醒由于二手房的买卖要比商品房复杂得多，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关键问题进行把关，以免上当受骗。