唯一住房，可以根据抵押权人的申请强制执行。但如果该住房是被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，则人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。对唯一住房采取强制执行措施是可行的，在具体实务中既要注意保护被执行人及其所抚养家属的生存权，又要最大限度地实现债权的人的债权，必须在保护申请执行人的利益和被执行人的利益之间保持合理的平衡，注重执行实效。

我的唯一住房咋也被执行了

法律不是要保障公民基本生活吗我这是唯一住房，法院怎么能强制执行呢在法院办理执行案件的过程中，债务人往往会就此表达不解和不满。的确，按照我国法律规定，公民的唯一住房作为生活必需品，通常是不能被执行的。但现实中，有的债务人一方面长期欠债不还，另一方面却居住着过大、过奢的房屋，此种情形下，一概不能执行显然不利于保障债权人利益，有违公平。下面的案例告诉我们，至少三种情形下，债务人即便只有唯一住房，也很难稳居其屋。

唯一住房过大、过奢

可以大换小执行

案例：许某因驾驶轿车在乡村道路上超速行驶而引发交通事故，致村民闫老伯九级伤残。此案经法院审理并作出判决，许某赔偿闫老伯各项损失11万余元。判决生效后，闫老伯申请法院强制执行。法院执行过程中发现许某有一套面积为118平方米的楼房，闫老伯申请拍卖该楼房。许某主张该房系其唯一住房，一旦强制执行自己将无家可归。

说法：虽然《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条规定，应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品，但不能就此得出唯一住房一概不能执行的结论。因为该司法解释第七条同时规定：对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。也就是说，保障被执行人有房屋居住并不等于保护其房屋所有权。如果被执行人不履行法定给付义务，却依然出入高档场所、用高档商品、住豪宅，就不能以保护生存权为由，置债权人的利益于不顾。据此，人民法院在执行时，可采取以大换小、以近换远、以好换差或租房等形式，既保障债务人的基本生存需要，又确保债权人实现其债权。

分割唯一婚房

可兼顾双方利益执行

案例：2013年12月初，张先生与胡女士诉讼离婚，鉴于唯一的女儿归胡女士抚养，法院判决双方共有的唯一一套三居室归胡女士所有，由胡女士支付张先生现金27万元作补偿。事后，胡女士在支付张先生5万元后，以手头无钱为由迟迟不予支付剩余钱款。后张先生申请强制执行，法院最终对该三居室予以拍卖，所得钱款除了偿还张先生22万元外，余款由胡女士自行购置一套小两居。

说法：夫妻唯一住房如何分割，一直是司法实践中的难点，无论将房屋判给哪一方，另一方都将面临无房可住的困境。如果获得房屋所有权的一方在离婚后不愿支付房屋折价款，此种情形下，只要另一方申请执行，人民法院应兼顾双方利益，通过以大换小、一分为二的方法，确保双方当事人的权益。

执行唯一抵押贷款房

要设置宽限期

案例：为帮助儿子小马结婚成家，马老汉夫妇卖掉老家的房子，卖房款作为首付给小马在城里按揭买了一套128平方米的楼房，小马婚后将马老汉夫妇接进城里养老。截至2014年11月，尚欠银行本息25万元。就在此时，小马因旅游发生意外事故身亡。事后，儿媳回了娘家，并声明不继承遗产，不负担债务。马老汉夫妇既无劳动能力，又无生活来源，只靠低保金生活，还不起房屋贷款。为此银行起诉要求处置抵押房偿还贷款。人民法院可否对马老汉夫妇这唯一的住房予以强制执行

说法：《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋规定》第二条明确规定：人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。可见，对于已经设立抵押的财产，人民法院可以通过拍卖、变卖或者抵债等方式来执行。当然，在执行时，应给被执行人六个月的宽限期，让其自行筹款还贷或通过主动处置房产来偿还欠款。若宽限期后仍不履行法院判决，法院则可通过以大换小等方式予以执行。（作者系辽宁省锦州市人民检察院高级检察官）

《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条