1、商业个人住房贷款中居民家庭的住房数量应根据拟购房家庭（包括借款人、配偶和未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量确定。二、有下列情形之一的，贷款人应当对借款人实行第二套（及以上）差异化住房信贷政策：（一）借款人首次申请贷款购房的，如在拟购房所在地的房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）其家庭已登记一套（及以上）成套住房；（二）借款人已利用贷款购买一套（及以上）住房，并申请贷款购买住房的；（三）贷款人通过查询信用记录、面试、面试（必要时居访）等方式进行尽职调查，确认借款人家庭已有一套（及以上）住房。3、能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人应当按照本通知第三条执行差异化住房信贷政策。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款，贷款人应当按照第二套（及以上）差异化住房信贷政策执行；在商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可以根据风险状况和地方政府的相关政策法规暂停发放住房贷款。

北京如何认定二套房，对于二套房法律是怎规定的

根据专家的解读，有八种借款行为会被银行确定为是“二套房”，详解如下：

第一类：首次购房已贷款，再次购房仍需使用贷款的人群

典型案例：A先生第一套住房为2006年贷款购置，现为改善居住条件，想购置一套大点的房子，因手中资金不足，还需使用贷款。

专家解析：专家分析说，因为A先生之前有过贷款购房纪录，再次贷款购房银行对其审核时，在央行征信系统中能够查到他的贷款纪录，这种情况通常会被认定为二套房。

第二类：首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款的人群

典型案例：B女士第一次贷款购房时因无公积金缴存账户，所以当时使用的是商业贷款。后来新单位为其缴存了公积金，她想卖掉现在的房子用公积金贷款再购买一套房。

专家解析：专家解释说，在公积金二套房新政未下发前，像B女士这种情况可以享受首付20％的优惠。但3月1日起公积金二套房提高首付比例至四成，因B女士首套房购买时使用的是商业贷款，购买第二套房用公积金贷款则会被算作二套，首付比例为四成。

第三类：首套房贷款结清并已出售，再次使用贷款购房的人群

典型案例：C先生曾贷款购买过一套房产，今年年初将贷款结清，并已将此房产出售后，现在想贷款购买一套面积大些的房产。

专家解析：专家分析说，像C先生这种情况，不论其首套住房贷款是用商贷或是公积金，因为购买第一套住房时曾有过贷款纪录且在其征信报告中能够体现出来，那么根据现在的银行政策，无论其首套住房贷款是否结清、出售，再次购房时贷款都会被认定为二套房。

第四类：结婚前曾贷款购房，婚后任何一方再申请贷款的人群

典型案例：D先生结婚前曾贷款购置过一套房产，婚后想再贷款买一套房，考虑到自己已有过贷款，所以想用配偶名义申请贷款。

专家解析：专家指出，二套房的界定是以家庭为单位的，商贷、公积金都一样。只要婚前一方有过贷款购房纪录，婚后无论以任何一方的名义申请贷款，都是属于二套房的范畴，所以像D先生这种情况也会按二套房政策执行。

第五类：夫妻一方有过贷款，以家庭成年子女名义再申请贷款的人群

典型案例：夫妻E先生和F女士，他们之前曾有过一次贷款购房纪录，现想以已满20岁女儿的名义申请贷款购买第二套房。

专家解析：像E先生和F女士这种情况，以女儿名义再次申请贷款购房的也是会被认定为二套房。因为目前二套房的认定是以家庭为单位，包括成年子女也属于家庭成员之一，所以夫妻一方有过贷款，以成年子女名义再次申请贷款购房都会被算作二套房。

第六类：夫妻一方贷款所购房产，离异后判给另一方，购买人再次申请贷款的人群

典型案例：G先生和H女士结婚后，以G先生的名义贷款购买过一套房产，双方离异后将此房产判给了H女士，现G先生想再使用贷款购置一套住房。

专家解析：虽然G先生贷款购买的房产离异后判给了H女士，但在央行的征信系统中还是会查到G先生的贷款纪录，所以G先生再次贷款购房时也是属于二套房。

第七类：首次贷款所购房产属“改善型”住房，再次使用贷款购房的人群

典型案例：I女士2005年贷款购买过一套50平方米的小户型，她现在的居住条件低于北京市住房平均水平，因为孩子长大了房子不够居住，现在她想再换套面积大点的房产，当然还是贷款购房。

专家解析：如果I女士去年购房，那么根据她的居住水平低于人均居住面积是可以按改善型购房人群处理，第二次贷款购房的首付和利率可比照首套住房贷款政策。但是，在今年新的“国十一条”政策出台后，未提及改善型住房如何操作，根据各家商业银行目前的二套房贷款政策，已取消改善型购房贷款的优惠。只要借款人首套住房有过贷款纪录，那么不论其居住面积是否低于当地住房平均水平，都会按二套房贷款政策严格执行，首付40％，利率上浮1．1倍。

第八类：曾在异地贷款购房，在北京再次申请贷款的人群

典型案例：2002年，J先生曾在老家山东贷款购置过一套房产，因工作调动，现打算在北京再购买一套小户型的住房。

专家解析：因为目前央行的征信系统是全国联网的，且2009年6月份银监会发布通知，各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束。所以像J先生这样已在一个城市有过贷款纪录，在另一城市再次申请贷款购房，也会被划入二套房的政策征收范围内。

《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》第三条

有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：

（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；

（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；

（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。