美国“婴儿潮”的成员是指在1946年至1964年间出生的美国人，他们是美国历史上人数最多的一代，大约有7700万人，其中包含3900万女性和3800万男性，占美国成年人的35%。

几十年来，“婴儿潮”一代已经成为推动美国经济、文化以及消费多个领域发展的驱动力。今后几年“婴儿潮”一代中年龄较大的成员开始步入退休年龄，他们将开始考虑的不仅仅是是否应该退休，而且还有在人生的下一个阶段他们将生活在哪里的问题。“婴儿潮”一代将需要决定未来是买卖住宅，还是搬家，或者投资于其他类型的不动产。

“婴儿潮”影响美国未来住宅走向

“婴儿潮”一代已经决定房地产市场进程30~35年。

上世纪70年代他们是刚刚走出大学校门的孩子。他们没有准备好买房，只能租房。这给公寓出租市场带来了巨大的繁荣。上世纪70年代后期和80年代初期，他们逐渐步入结婚成家的年龄，第一次购买住房，因此大量建筑商建造小面积的廉价住宅。从上世纪80年代到2000年，这部分人群变老而且更加富裕，开始购买更大的住宅。改建与购买第二套住宅的浪潮统治了美国房地产市场过去的10年。

“婴儿潮”在未来还会做什么？特别是当房地产市场冷却后，建筑商需要思考什么样的类型房产能在不断增多的房产中脱颖而出。“婴儿潮”一代仍然是未来房地产市场的主要消费群体。

DavidLereah,NAR的首席经济学家认为：“婴儿潮”一代的寿命正在延长，而且与上一代不同的是他们还没有为退休做好准备。与上一代人以及同一代人自身的差异将会在未来的10~20年显著影响到住房需求。与“二战”一代人非常不一样，“婴儿潮”一代完全不知道他们将会怎样退休。

由于典型的“婴儿潮”一代婚育年龄都很晚，这意味着许多“婴儿潮”一代在过去传统的退休年龄仍将继续工作。虽然岁数稍大的人正在考虑退休，但是1/3的人期望处在工作与休闲之间的半退休状态。另外35%的人希望用部分时间来工作或者开始经商，所有这些将影响到他们购买住宅的种类和购买住宅的位置。虽然半数的人群期望工作到70岁，但是27%的人希望一直工作下去。

“婴儿潮”一代的二手房现实

根据NAR分析显示，相当比例的“婴儿潮”一代在二手房市场非常活跃。

他们的房产占市场中度假屋的57%和出租房产的58%。10%的“婴儿潮”一代声明他们计划将在未来的一年购买不动产，2/3的人考虑购买主要住宅，其余的人考虑购买土地、第二套住宅和商业地产。

PeterFrancese（独立人口统计趋势分析家，美国人口统计杂志创刊人）认为：半数住在城市的“婴儿潮”一代希望退休后迁移到小镇或乡间生活。他们理想的退休居所特征包括：生活花费较低，靠近子女，完善的医疗保障，适宜的温度并且靠近水边。超过1/3的“婴儿潮”一代退休后想要在城市里或城郊定居，这样可以享受良好的医疗保障和多彩的文化生活。半数的“婴儿潮”一代考虑与年龄相似的群体生活。

接近1/4的“婴儿潮”家庭资产超过50万美元，并且这个比率随着“婴儿潮”一代年龄的增长正在增加。事实上，所有的高资产家庭都拥有住宅（97%），47%的家庭还拥有主要住宅以外的不动产，13%拥有土地，8%拥有出租房产，7%拥有度假屋，2%拥有商业地产。超过1/3的家庭期望资助子女购买住宅。富有的“婴儿潮”家庭希望退休的地点能包含更多令他们愉悦的文化元素，如博物馆、画廊等，因此他们更愿意退休后留在城市居住。

“婴儿潮”一代比他们的上辈更健康，更愿意推迟退休时间。虽然一些人推迟退休是因为他们不得不如此，而另一些人是他们希望的。但是一些人对退休的态度应当引起注意。一些人的购房意愿是不现实的，他们的购买意向会被媒体和外部压力影响。例如一些人未来不可能或很难在退休后选择一个离现在住宅很远的小镇生活，即使这是他们现在的梦想。

美国房地产市场正在过大关

美国联邦储备系统主席BenBernanke认为：除非社会保障与医疗制度被修订（补），退休的“婴儿潮”一代的沉重负担将会给国家预算和经济带来巨大压力。经济长久运行所面临的挑战正是人口老龄化。

2030年当所有的“婴儿潮”一代退休时，19%的美国人年龄将超过65岁，而且之后人口还会继续老化。由于人口平均寿命的增长，在随后的几十年，许多压力将改变我们的经济与社会，但是其中没有一个会像人口老龄化单一因素产生普遍深入的影响。

随着“婴儿潮”一代成为空巢一族，很多人正在卖掉大房子，迁居到小面积的住宅里。同为54岁的John和BarbaraFiore夫妇不得不将他们位于纽约Warwick的面积510多平方米的房子由原来90万美元下调5万美元的价格卖掉。有5个成年子女的Fiore女士说她担忧没有人需要她有6个卧室的住宅，它已经被放在市场出售一年了，因为现在的家庭都比较小（最终的购房者是一位有三个孩子的已婚医生）。现在他们住在附近一栋只有3间卧室的房子里。与此同时，Fiore夫人的父母最近把位于Warwick、面积仅为230多平方米的房子在一个月内就售出了。种种数据表明，这将会给未来的美国房地产市场带来压力。

目前一个重要的调整正发生在房地产市场，房地产市场的冷却正在成为拖累经济增长的主要原因。BenBernanke预测：住宅市场的下滑将使今年下半年经济增长下降1个百分点，并且使明年年初的经济前景暗淡。

在经历了近10年的繁荣后，美国住宅市场开始冷却，BenBernanke先生在分析这次调整的原因时认为：人口趋势决定对住宅需求。从1995年到2004年家庭数量平均每年增长140万家，这远低于上世纪70年代每年280万家的年均增长速度，当时的“婴儿潮”一代刚开始组建他们的家庭。而1995至2004年的年龄分布与迅猛的住宅需求增长是不相符的，房价上涨迅速的时间正是已经过了“婴儿潮”一代住宅需求的高峰期。

另外，令人担忧的是，几千万“婴儿潮”成员正在步入退休，他们的退休计划是基于假定他们的房产价值在未来保持不变甚至上涨，因此他们的储蓄很少，因为房地产泡沫带来财富增长使他们做出不储蓄而投入房产的决定。实际上，这一轮美国房地产的冷却向他们敲响了警钟：美国人应该留有更多储蓄来应付未来的经济变化。（本文由21世纪不动产市场研究中心提供）中国房地产报