小产权房屋买卖不能公证，公证也无法保证双方的合法权益。小产权房占用的是集体土地，根据《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。，也就是说，集体土地的使用权无论通过什么方式转让，均只能用于农业建设，否则不得用于其他用途。

因此，小产权房交易违反了规定，公证部门不可能出具公证书，业主将面临着无法获得个人独立的产权证，其合法权益将无法得到保障。

一、小产权房怎么买卖

小产权房交易的具体流程：

1、看房买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的费用都归买方支付。

2、查档买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房产档案。

3、签合同买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司。

4、公证卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。

5、资金及贷款申请买方支付首期款到按揭银行资金账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7～8个工作日左右。

6、赎楼买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右。

7、房屋过户买方同担保公司去房地产产权登记签订《小产权房买卖合同（现售）》，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日。

8、缴费买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后），担保公司领出新房产证同按揭银行在市房地产产权登记作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右。

8、交房买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

二、小产权房离婚后如何分割

对于婚姻存续期间购置的小产权房屋，法院会根据该小产权房的具体情况以不同的方式处理：

1、对于已被有权机关认定为违法建筑的，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。

2、对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用权归属做出处理。

3、在仅能处理使用权时，法院会向当事人释明并允许当事人变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用权时，能分割的进行分割，不能分割的进行折价补偿，房屋折价时可采用竞价方式确定价格。