房地产评估不是二手房交易的必备程序，一般情况下，二手房的买卖价格只要双方协商确定，房地产管理部门就会据此登记过户，只要以下几种情形发生时需要评估：

(1)二手房价格明显过低时需要房地产评估

二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的，买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报，房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

(2)买卖双方认为有必要时需要评估

交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。

(3)进行房地产保险时需要房地产评估

房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

(4)申请抵押贷款时需要房地产评估

向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利的贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。

(5)发生房地产纠纷时可能要进行评估

例如二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

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房地产作为一项特殊商品，影响其价格的因素很多，单凭经验是难以掌握的。专业评估人员也要综合采用两种甚至两种以上的评估方法来确定比较合理的价格。

(一)卖房前先自行估价

日常生活中，市民可挑选三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例进行对照，对自己的房屋进行粗略的评估，避免因价格预估太高而导致房屋难以出手，也不会因为预估价格太低而遭受经济损失。估算公式如下：楼龄折旧，每年-2%;房屋结构，功能低-10%;楼层，顶楼-5%，次底层与次顶层-3%，中间层+3%;朝向，朝向价值从高到低：东南、西南、东北、西北。若无南向窗户则-5%;教育区域，有重点中小学+15%;电梯，有电梯的二手房相对同质量楼盘多500-2000元、平方米;小区配套，无小区配套则-5%;物业管理，无物业管理则-5%;买家心理，旧房-8%。

(二)请专业评估师合理估价

由于估价是一个很复杂并且微妙的过程，往往一个朝向，一个楼层等细节因素，价位的差距就显现出来。若评估人员没有丰富的实践经验，就无法结合众多修正价格的因素做出准确地判断。而所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度;房屋面积、户型、临路状况、地势、土地使用权年限;房屋新旧程度，装修，设施设备，楼层，朝向……这些复杂琐碎的细节，最终直接影响评估价格的高低。因此以上涉及到的有关数据仅作为一个参考。世界上没有两个完全一样的房地产，更没有两个完全一样的住宅。而对于二手房来说，由于交易是零星进行的，不存在大量交易;况且二手房建筑结构、户型平面布局以及面积大小、采用的建筑材料、建筑设备等又有很大差异，甚至有些交易的二手房与现行的建筑标准也存在很大差异，因此，可谓是一房一价。为确保得到较合理公正的价格，还是尽量选择专业且经验丰富的评估师进行估价。估价人员对委估及相应房地产现场查勘情况的详细程度以及搜集相关资料的真实性和可靠性是能够最大化保障自身权益的砝码。

(三)价格评估常用的方法

1、成本法：成本法是按建造房屋实际所需的各项费用来计算某一房地产的价格。

2、市场比较法：市场比较法是比较流行的一种评估方法，就是用近期内已知或已经发生的交易实例，从中选用地段、房屋状况相近的房地产，将之与需要评估的房地产进行比较，先得出一个初步的价格。由于完全相同的房地产是没有的，即使是非常类似的房地产，也会受成交日期、区域、环境等因素影响而要再进行修正，最后确定出一个比较合理的价格。