农村房屋不同于城镇房屋可以随意买卖，而是对购买主体有严格限制的。

首先，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。因此，城市居民不能成为农村民房的购买主体。

其次，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此本集体经济组织成员外成员不能成为农村民房的购买主体。

最后，农村村民一户只能拥有一处宅基地。因此，本集体经济组织成员也并非可以随意购买民房。

能否买卖设立居住权的房子

根据《民法典》的规定，房屋就算设立了居住权，也是可以进行买卖的。

房屋的所有权人出售房屋后，居住权在期限内的，不应当影响居住权人的权利，卖方应当如实告知买方房屋设有居住权的事实。

1、什么是居住权？

根据《民法典》第366条的规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。

居住权是一种加之于房屋之上的用益物权，由房屋所有人设立，特定对象取得居住权后，便可在该房屋内居住，使用房屋。

具体来说，居住权包含以下5点内容：

此种权利仅限于居住目的；

居住权人享有附属于该房屋的各项权利，如相邻权等；

以居住为目的，居住权人有权修缮房屋；

居住权人可以出租房屋收取租金，但需以当事人之间的约定为准；

居住权不得转让、继承。

2、居住权是怎样设立的？

居住权的设立一般是无偿的，但是当事人之间另有约定的除外。

居住权主要有两种设立方式，一种是订立书面合同登记设立居住权，另一种是以遗嘱方式设立居住权。

订立居住权合同注意一定要以书面形式，合同主要包括下列条款：

当事人的姓名或者名称和住所；

住宅的位置；

居住的条件和要求；

居住权期限；

解决争议的方法。

居住权合同拟好后，当事人需要去不动产登记机关申请居住权登记，居住权自登记时设立。

以遗嘱方式设立居住权的，由于遗嘱形式包含口头遗嘱、录音录像遗嘱等，不是所有遗嘱都具有书面形式，因此遗嘱设立居住权的不拘泥于书面形式。

具体的设立方式，房主一般会在遗嘱中明确把房屋的所有权给一方，居住权保留给指定对象，当房主去世后，居住权人需要持该生效遗嘱、遗嘱人的死亡证明申请办理居住权登记，以公示自己的居住权，当发生争议时，已完成居住权登记的一方优先受法律保护，享有权利。

3、为啥房屋买卖要考虑居住权问题？

我国目前已初步建立起廉租房、公租房、经济适用房等多层次的保障性住房体系，但是此类保障性住房的覆盖人群有限，尚不能完全解决中低等收入家庭的住房问题，因而《民法典》新规定的“居住权”制度，或可为解决住房问题提供一线曙光。

居住权的制度优势在于其法律保障力度非常强，居住权人的身份不同于承租人，当发生第三人侵害房屋权利的情况时，居住权人可以物权人的身份向第三人主张排除妨碍、消除危险等救济。

通俗来讲，买受人享有的房屋所有权无法对抗原本已有的登记生效的居住权，当设有居住权的房屋被买卖时，居住权人对该房屋仍享有居住权益，而不能主张居住权已经消灭，把居住权人“轰出”房屋。

合法有效的居住权，只有当居住权期限届满或居住权人死亡的，居住权才消灭，办理居住权注销登记后，房屋的所有权人即享有完全的支配权。

4、居住权制度设立，购买二手房要更谨慎了很多朋友不喜欢购买二手房，这是有很多原因的。

介意他人留下的生活痕迹、房子是否为“凶宅”、产权是否清晰、是否为抵押房拍卖房等都是二手房交易需要调查的问题。

居住权制度是为了保障百姓“住有所居”而出现的，但对于二手房交易来说，实则又多了一道门槛。

以前在进行房产交易时，仅需了解前房主的基本情况，房子本身是否有抵押、租赁等情况就成，未来购置房产除了要调查以上内容，还要查看房子上是否设立了居住权，一旦有居住权存在，房产交易就会变得很麻烦，房子有了人却住不进去，毁约在所难免。

根据民法典的规定，房屋租赁期限不得超过二十年，然而居住权的期限完全可以超出二十年的限制，理论上居住权可以一直延续到居住权人死亡时消灭，那么这个期限三十年、四十年都是有可能的。

综上，设有居住权的房屋可以进行买卖，作为卖家，建议如实告知房屋的权利状态；作为买家，要做充分的准备和调查，在之后的房屋交易过程中，要特别留意居住权问题，以免产生不必要的麻烦。

《土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。