跟换物业流程:
1、召开业主大会,就物业管理事宜进行投票表决,三分之二以上同意,即可更换物业公司;
2、由业委会负责物业管理招标事宜,拟定管理要求和费用标准,做标书;
3、联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标;
4、由业主联合组建评标小组,可以外请物业专家做参考意见,请房屋主管部门领导参加以示公允;
5、评标,并选出中标的物业公司;
6、由业委会向业主大会做招投标报告,并出示评标过程及最终结果,业主大会对业委会的结果进行投票表决;
7、表决通过,由业委会同物业公司签署物业管理协议。
物业的义务:
1、履行物业管理合同,依法经营;
2、接受业委会和住宅小区居民的监督;
3、重大的管理措施应当提交业委会审议,并经业委会认可;
4、接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
法律依据:《中华人民共和国民法典》第九百四十二条
物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
如何申请跟换物业公司
1.发起筹备:需要征集5%(人数和专有面积均须超过)以上的业主签名,支持成立业主大会,选举业主委员会。
2.向所在街道办事处申请予以协助:街道办事处有责任提供筹备协助。
3.组建业主大会筹备组:需要4-10名业主代表和一位开发商代表。根据北京市现在的行政文件,筹备组长由办事处指定。
(这里需要特别注意:第一,业主代表至少应有8名以上,才能保证不被瓦解;第二,筹备组长应要求由公益律师担任,居委会工作人员和其他小区业委会主任等均无力承担相应责任。)
4.筹备工作:包括起草《管理规约》和《业主大会议事规则》,征集业主委员会候选人,准备业主大会会议方案等。
(这里需要注意的是:第一,政府指导意见和指导文件,均不具备强制力;第二,《规约》和《规则》要尽可能保证将来能顺利开展工作,政府的示范文本不可照搬;第三,此阶段应尽可能扩大宣传面,让业主们都了解到进展情况;第四,要习惯于把开会过程录像,每次筹备会议都要有签到和决议签字,和政府工作人员意见往来,关键问题都要有书面文件备存,要求对方签字盖章。第五,每一个筹备步骤都要让筹备组长签字,签字文件至少2份以上,其中一份要保存在最为可信的业主代表手里。)
5.组织投票:此阶段应尽可能多地收集表决票,至少在65%以上,才能确保筹备成功。
6.公示及备案:按照现在的行政规范,只要文件齐全,当时即可完成备案。
在遇到物业纠纷的时候不要慌张,也不能以拒交物业费的手段对抗物业公司。这样吃亏的只会是业主。遇到纠纷,遵循上述的流程和物业公司进行协商等步骤,才能够合法的,有效的维护自己的权益。
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