一、商品房广告免责条款包括哪些

免责条款约定是商品房预售合同中的一项重要约定，直接关系到双方当事人的权利能否如期实现。对于购房者，购买预售房即期房因其现实的价格优惠及房屋选择的优先性而备受青睐，但购买期房追求的是一种期待利益，房屋建设的不确定性和合同权利的实现具有很大的风险。而对于出售方来说，房产正在开发建设中，到建成交付使用前还有很多不确定的因素会影响施工进程，开发商对未来可能发生的不可预知的阻却事由也要承担相应的投资风险。

故出售方往往通过签订补充协议规定免责条款，以尽量减少其投资风险，售房一方希望免责范围愈大愈好，而作为利益相对的购房者，则希望免责条款的范围愈小愈好。双方发生争议时，其争议焦点往往会围绕免责条款的问题展开。有地开发商为规避自身责任，往往在其销售广告或图片资料一般都在不显眼的角落，有一行意思大概相同的小字，“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”。

二、商品房广告免责条款有效吗

开发商在合同中写明“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”。这样的免责条款有效吗?

房地产的推广离不开广告宣传，对于开发商的广告宣传的相关法律效力问题以及造成购房人与开发商纠纷的处理，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对房地产交易中发生纠纷较多的一些问题如何具体适用法律作了较为明确具体的规定。《解释》明确规定，商品房的销售广告和图片资料为要约邀请，只要具备以下条件，就应当视为要约：

1、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明与允诺;

2、此说明和允诺应当具体确定;

3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。对符合上述条件说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，即应当承担违约责任。

依据法律规定，此格式性公告并不能免除开发商的诚信责任，只要其图片的内容符合解释中所规定的要约条件，开发商违反时，仍应当承担违约责任。同样，开发商在销售商品房时会做一些样板间，样板间形式同样作为其广告宣传的一种方式，对于实际销售的商品房如果与样板间不一致时，购房人也可以通过法律途径维护自己的权益。

对于开发商发布的广告的法律后果，我国建设部2001年4月颁布的《商品房销售管理办法》做出了明确的规定，为购房者对付广告不实这一商品房销售中的痼疾开出了一剂良药。但是，很多购房者还是被开发商发布的广告蒙骗，购房者可以咨询律师，拆穿开发商的陷阱。