房产过户办理手册">

房地产拍卖底价的确定前，首先要对该房地产进行评估，然后，再确定拍卖底价和起拍价，具体操作如下：

一、房地产估价步骤

(1)选择房地产估价机构及对估价师的资格进行确认;

(2)提出估价目的;

(3)与评估机构签定委托评估协议，提供评估所需的资料;

(4)与评估师一道现场看房，获取评估所需的现场资料;

(5)评估师出具评估报告。

二、房地产拍卖底价和起拍价确定

拍卖底价确定的主要依据是：

(1)卖标的房地产估价报告。评估报告应该由具有资质和经验的房地产评估机构出具;

(2)双方对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析。这些因素的分析对确定房地产拍卖标的的底价、起拍价和加价幅度也是有益的;

(3)拍卖行的经验

(4)在与委托人共同对估价报告和各种因素进行客观、科学的分析，并在取得一致意见的基础上，确定拍卖底价和起拍价。

三、房地产拍卖应遵循的原则

(1)合法原则。

合法原则体现在，一是拍卖程序要合法。拍卖人和委托人必须按照严格的法律规定的程序办理拍卖事宜。二是拍卖物的要合法。拍卖人在接受拍卖委托时必须要求委托人提供有效的身份证明和拍卖标的和物的产权证明。

(2)报价最高者应买的原则。

房地产拍卖的买受人必须是报价最高者。

(3)遵循公开、公正、公平和诚信的原则。

拍卖人不得以竞买人身份或委托他们代为竞买，也不得在拍卖活动中拍卖自己的和物品或者财产权利。

四、房地产拍卖竞买人需要具体的条件：

(1)中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有规定的除外。

(2)在国家允许的范围内，房地产竟买人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有关规定办理。

(3)对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人;非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者;超过此条件的，应当依法办理集体所有土地的征用手续。

知识关联：

什么是有瑕疵的房地产拍卖?

有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。

(1)拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。

(2)拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。

(3)拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。

(4)拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。

(5)对于房地产开发过程考试大未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。

(6)拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。