买房定金协议要注意审查主合同的效力，主合同无效，定金担保合同无效；明确款项的性质，写明“定金”字样；主合同与定金合同主体应当一致；定金合同应当以书面的形式签订且不得超过主合同标的额的百分之二十，超过的部分人民法院不予支持。

一、定金和订金哪个可以退还

定金不可退，订金是可以退还的。特殊情况除外，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。定金与订金的区别如下：

1、订金这个概念是不明确的，订金一般被视为预付款；

2、交易中可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定，但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

二、定金合同生效条件有哪些

定金合同生效的条件有：

1、定金合同成立。定金合同的成立是定金合同生效的前提，也是其必要条件之一。定金合同自定金交付时生效；

2、当事人具有相应的民事行为能力；

3、意思表示真实。定金合同的内容应当是当事人的真实含义；

4、定金合同的内容和形式不得违反法律和社会公共利益。

实际交付定金。定金合同属于实际合同，自定金支付人支付定金之日起生效。

主合同有效。存款担保合同是当事人履行担保主合同的合同。存款担保合同的效力依赖于主合同的效力。当主合同无效时，存款担保合同无效。

三、定金合同纠纷？

根据法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。因此，如果合同中并未约定该事项，那么定金合同是存在瑕疵的，可以据此进行抗辩。此外，法律依据：定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。由此可知，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，如果超过该比例则超过部分人民法院是不会支持的。在遇到定金纠纷时，建议保存好相应的合同、支付凭证、对方违约的证据，据此提交之人民法院进行维权。