商品房预售合同的效力认定情形包括：

1、无民事行为能力人订立的商品房预售合同无效；

2、违反法律强制性规定的商品房预售合同无效；

3、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同无效。

商品房预售合同的陷阱

九十年代以来，上海市购房者购买预售商品房，大都按要求使用官方推荐使用的示范文本来签署合同、这些示范文本前后共有95版、97版和现正在使用的2000版三种。2000版示范文本虽较前两种在规范商品房预售、保护购房者权益方面有不少改进，但正如前两个版本由于合同本身条款设计的缺陷，使其设计的文本条款还侧重于保护房产商的利益，这样就依然导致了房地产纠纷仍在不断增加。预售合同规定以取得《住宅交付使用许可证》为交房条件，购房害陷入两难境地在笔者最近办理的个案中，张鸣先生的遭遇颇能说明问题。张鸣先生的儿子张杰长期生活在国外，他主要从事生物技术研究。几年前，张杰被上海市政府针对境外优秀人才回沪创业的优惠政策所吸引，萌发了回沪大干一番事业的想法，作为父亲的张鸣自然非常赞同儿子的这一打算。兵马未动，粮草先行，张杰决定先在上海购买一套房子。为此，父亲张鸣亲自在上海操办，跑了不少楼盘，通过筛选比较，相中了一套地段较好，位于市区正在建造的三室一厅的商品房。

签约时，售楼小姐拿出2000版《商品房预售合同》，只见上面大部分空格处开发商已作了填写，其主要条款约定：房屋在2001年10月31日前交付，房屋交付以取得《住宅交付使用许可证》为条件，并且开发商承诺在200I年12月31日前取得大产证，如到时不能取得大产证，张鸣有权单方面解除合同；如果张鸣选择单方面退房时，开发商将以总房价的10％予以赔偿。另外，开发商还与张鸣在合同的第五条中约定、当暂侧面积与实侧面积不一致时，选择按房屋每平方米建筑面积单价计算，多退少补。

起先，张鸣对开发商不选择以取得大产证为交房依据的条款设置心存疑虑，但售楼小姐很肯定地告诉老张，开发商只要取得《住宅交付使用许可证》就表示一定能取得大产证，我们签的预售合同是政府推荐的文本，不会有风险的。这一番解释打消了张鸣的顾虑，最后经张杰同意，张鸣以自己名义与开发商签订了《预售合同》。

签约后，开发商果然如期通知张鸣已经取得《住宅交付使用许可证》业主可以人住了，但对张鸣询问的房屋实测面积，开发商则表示房屋面积的实测工作正在进行，无法奉告。无奈之下张鸣只得验收房屋办理了交接钥匙手续，并通知儿子回沪与装演公司签订了包工包料总价为20万开人民币的装潢协议，对新居进行了豪华装修。

个月后新居装饰工程结束，张鸣想起办小产证事宜就找一开发商提出这

要求此时售楼小姐拿出房屋面积的实测报告，要求张鸣按多退少补的约定支付超出5平方米建筑面积部分的差价款共计人民币50000元；并告诉张鸣，要等到大产证办共后才能办理个人的小产权证，目前大产证还在办理这中、售楼小姐称老板正在努力，要张鸣安心等待。

这一等又几个月过去了，和鸣见小产证迟迟无法办出，却还要补交因分摊公用面积而增加的房屋面积差价款心有不甘，即产生了根据合同约定单方面解除合同的念头。因为开发商违约、选择退房就能获得总房价的10％作为赔偿，但已投入的20万元装修款开发商能赔偿吗想想自

已及儿子为购房和装修所化费的精力，设想与开发商之间旷日持久的诉讼官司张鸣最终还是决定暂时采取忍让态度。没有提出退房要求。然而远有异乡的张杰得知在国内买房遇到如此不讲诚信的房产商，便对上海投资环境产生怀疑、何时回沪创业迟迟未能决定。至今，张家父子的新房仍搁浅着。官方推荐的合同示范文本陷阱颇多针对上述纠纷、笔者提醒正在打算购房的朋友、对官方推荐的所谓合同示范文本千万不要盲目轻信，因为示范文本上漏洞多多、陷阱不小。

以交房条件为例，原97版示范合同已将房地产开发企业交付商品房的条件规定为：必须取得大产证后。实践这交房要求对某些房产商不规范的操作行为制衡较重，诉讼中房产商常因违反此约定而导致承担败诉责任，因而诸多开发商对该条款的设置意见较大。2000版示范文本的制定者侧重于开发商的利益，违反了法律规定和合同首页《特别告之》中的提示，在示范文本第十条条款中，将尚未取很大产证仅取得《住宅交付使用许可证》的交房行为，也作为可选择的符合交房条件的形式之一，为房产商违规交房大开方便之门，张鸣购房至今未能取得产权证的遭遇，就与该示范文本条款的上述设计缺陷密切相关。绕开陷阱的招数掉入陷阱的自救办法那么如何在签订购房合同时避免，化解类似张鸣所遇到的风险呢

首先，购房者应坚持选择以取得大产证作为符合交房条件的条款，当开发商通知交房面提供不出大产证时，购房者有权拒绝接受交房，并可按合同约定追究开发商责任。

其次，当开发商利用其优势地位，坚持选择以取得《住宅交付使用许可证》为符合交房条件条款，而购房者同意作出让步时，购房者也应力争在相关条款中增加写入在逾期办出大产证期间，开发商应按逾期天数以房屋的总价款的一定比例支付违约金的条款，以保证在放弃行使合同解除权的同时，仍能得到相应的补偿。

如果开发商对购房者的上述两项合理要求都予以拒绝，且购房者又对该房屋情有独钟不得不违心同意开发商的要求，同意合同第十条第二款时（第二款主要内容为取得《住宅交付使用许可证》后即可交房）此时购房者所能极了的补救措施就是：当开发商交房时，购房者应书面要求其依合同第十三条的规定，出示实测建筑面积资料；如开发商不能提供，则按照该条款的第三款约定，即使开发商取得了《住宅交使用许可证》，购房者仍有权拒绝接受该房屋，由此产生的逾期交房责任由房产商承担。

实践中由于开发商取得《住宅交付使用许可证》时。往往实测面积工作尚未进行或完成，因此《预售合同》第十三条是购房者避免自己合法权益受损的一项有效补救措施，虽然这种补救措施有违《预售合司》示范文本制定者在设计该条款时所希望的初衷，但其条款设计的缺陷漏洞却正好为处于弱势地位的购房者所利用。

签好一份《预售合同》次非易事，购房者应学会运用法律武器来保护自己的合法权益不受侵范。

《中华人民共和国民法典》第一百四十四条

无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

第一百五十三条

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条

行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。