应尽快出台《住房保障法》，规范投资、建设、分配、管理运营、保障对象退出、流转等各个环节

近年来经过探索，我国“低端有保障，中端有支持”的住房保障制度框架已经初步形成。与此同时，我国的住房保障制度框架，在保障性住房体系、立法、机构建设等方面还存在一些不足，需要进一步完善。

整合保障性住房产品实现内部可流动

在不同的阶段，根据不同的工作重点，我国推出了经济适用房、廉租房、限价房、公共租赁住房等一批住房保障政策和相关产品。然而，这些保障政策规定和产品处于内部相互割裂的状态，互不隶属。

比如租售安排上，经济适用房只售不租，廉租房以租为主。在腾退方式上，经济适用房五年之后还可以售卖，这意味着经济适用房对应保障对象相对于廉租房、公租房保障对象的收益会大很多。

武汉大学中国住房保障研究中心主任曾国安说，这种割裂的状态造成保障体系之中存在一些覆盖盲点，形成规模不小的空白区，有些保障对象因为自身的经济条件找不到适合的保障产品。

为此，建议整合已有的保障房政策、产品，根据困难群体收入变化在不同保障产品之间实现对接、流动，打破现行住房保障体系内部割裂的状态，实现政策并轨，建立高度统一、有弹性、可转化的保障房产品体系。具体包括以下几个方面：

第一，实现住房保障政策的并轨，确定统一的保障条件、待遇标准等。

第二，标准并轨，即按照收入条件、住房条件和净资产价值等确定统一的保障标准，经济条件相同，享受的保障待遇相同，确保横向公平。

第三，管理并轨。改变保障性住房分块管理的格局，将所有保障性住房(包括政府所有的住房、政府与非政府单位及个人共有的住房)纳入统一的管理体系，按照统一的管理规则进行管理。

第四，腾退并轨。改变腾退规则和执行不统一的格局，实现所有保障性住房腾退规则的统一，确保政府、投资者和住户享受公平的腾退待遇。统一，而且这之间不能转换。不同的体系相互分割，保障待遇、准入条件以及补贴等方面、腾退都不一样。

可租可售促进住房保障体系内资金良性循环

租与售都不能成为住房保障产品的唯一形式。对于地方政府和建设单位而言，租可以保证政府手里有足够的保障房存量，售可以通过出让产权快速回笼资金。对于中低收入家庭而言，不同的阶段会有不同的产权要求，当经济条件获得改善时，也会考虑到购买住房的产权。

曾国安教授说，“可租可售，租售并举”的含义，是指保障性住房既可向保障对象出租，也可向保障对象出售。租售并举也应该是住房保障的常态。到底以出租为主，还是以出售为主，同样要根据经济发展水平和住房供求状态确定。

江西省吉安市房管局局长张爱新、内蒙古巴彦淖尔市临河区房产管理局住房保障办公室主任高艳军基层干部说，保障房的“租售并举”可以加快政府建设资金的回笼，减轻各地建设资金压力，建议国家尽快总结各地的经验教训，在国家层面出台有关“租售并举”的规范文件和指导细则。

这些专家认为，调整保障性住房租与售的关系，可以按以下三个阶段，第一阶段，在近期，租售并举，以租为主。主要原因是住房供应总量严重不足，政府拥有和政府所能支配的保障性住房房源太少。第二阶段，在住房供求大体平衡，政府拥有较大规模的保障性住房之后，即可从“租售并举，以租为主”向“租售并举，租售并重”转化，形成租售并举、租售并重的住房保障体系。第三阶段，在住房市场供过于求，市场租金合理、稳定的条件下，实现“租售并举，以售为主”。

出台专门法规规范住房保障各个环节

按照国家统一部署，“十二五”我国保障性安居工程将进入快速推进期，但是我国住房保障制度仍缺乏立法保障，实施主要靠地方自发的摸索，保障房建设方式、保障标准、保障方式、退出机制等也以地方的土政策为主。

面对如此大的系统工程，国家应尽快出台《住房保障法》，以法律的形式保障住房保障安居工程顺利推进，既要明确各级政府在推进住房保障工程中的责任，规范保障房投资、建设、分配、管理运营、保障对象退出、流转等各个环节。

在立法上，基层建议应包括以下几个方面的内容：

首先，需要有明确且务实的目标。保障性住房建设既要有宏观和长远目标，也要有短期和现实目标，这些目标不仅可以量化政府责任，而且具有评价的可操作性。如，明确规定地方政府保障房建设数量，明晰各个地方“最基本住房”应达到的标准。

其次，明确分工。其它国家一般由中央政府制定政策，地方政府负责落实。我国不但要明确各级政府之间的责任分工，还要明确政府有关职能部门在住房保障资金投入、土地提供、金融支持、财税优惠等方面的具体责任。

同时，需要突出监管。为了防止政府部门的承诺或目标落空，应明确有关部门不作为、慢作为和乱作为的法律责任，对于不履行责任者不仅要限期予以纠正，而且对于主要责任人应给予行政处分直至撤职。

此外，今后还必须明确城市规划的科学性，防止在保障性住房建设方面弄虚作假。我国现在城市规划方案随意性太大。为了最大限度地攫取土地财政收入，许多城市将保障性住房建在郊区，人为地增加了保障性住房使用者的生活成本。所以，住房保障法必须从城市规划入手，在制定城市规划时，优先考虑保障性住房的建设需要，在城市中心部位保留足够的空间，以供应保障性住房。

住房保障管理机构建设需要跟进

尽管我国住房保障制度建设取得了很大进展，但是，一些基层的住房保障机构建设工作，依然非常滞后。

巴彦淖尔市住房和城乡建设委员会住房保障科科长刘志文说，住房保障实施几年来，切身的体会就是机构建设滞后。比如巴彦淖尔市设了保障科，下属旗县区设立了保障中心或保障股，总体看算做得好的，但是这些机构大多无专门的办公场所，人员大部分也是兼职。目前，巴彦淖尔市的住房保障科专职人员只有4个，然而当地仅棚户区改造工程一项，就需要建设房屋8.78万套，工作量太大。

临河区房产管理局住房保障办公室主任高艳军，同时还是临河区的房地产管理办公室、危旧房改造办公室的主任，2010年上面分来一名大学生，之前这么多牌子，就他一个工作人员。他说，全区廉租住房租金补贴有3300多户，配租有1744户，棚户区改造项目34个、18666户，每天光看材料就够受的。

高艳军说，目前办公没有专项经费，加班没有补贴。从项目申报，到工程实施、协调监督和房屋申请、审核、分配，再到后续管理和服务，得全程参与。保障户和项目工地分布很散，办公室没有配车辆，人员也没有交通补贴，但是每天都在外边跑。别的单位有假日，住房保障人员的加班是常态。

包头市房产管理局廉租科科长黄国明说，机构建设滞后，也会制约住房保障体系的建设。包头市房产管理局廉租科连黄国明在内，目前只有3个人，包头市下属的各旗区未设立专门的住房保障工作管理机构，也没有配备专职工作人员，现有工作主业依赖社区管理机构开展，随着配租规模的扩大，估计工作人员们会“越来越累”。

在其他一些地区，也存在类似的情况。为了更好地推进住房保障建设工作，建议至少在省、市、自治区层面上，应该出台一个统一的保障性住房体系建设制度，以让各盟市有章可循，成立专职的住房保障体系管理机构，也应该有硬性规定，并保障经费、人员。