认购合同与商品房买卖合同属于预约合同关系。在合同内容、合同目的、权利义务、违约形式、违约责任形式等方面存在较大差异。但认购书具备一定条件的，可视为买卖合同，双方的义务会发生质的变化，这种变化将由双方履行的协商义务更多地为出卖人交付房屋、买受人支付价款。根据现行法律，购房书中约定的购房保证金受法律保护。也就是说，如果因购房人原因不能签订购房合同，那么开发商就不需要退还定金。因此，购房者在签订购房认购书后不必买房，但如果不买房，那么购房定金就不会退还。

这里我们提醒广大购房者：购房时最好不要签购房认购书，而是直接签购房合同。由于认购书的签订和购房定金的支付，购房者在签订正式合同时会处于被动地位，一些要求会被开发商拒绝，这让购房者很难开口。其实，认购书的签订并不是房地产交易过程中的必要程序，而是双方的自愿行为。如需与开发商签订认购书，在签订认购书时，还应在认购书上写上以下文字：“双方在签订正式合同时未能就合同的具体条款达成一致，不能签订正式合同的，出卖人应当立即无条件退还定金”，相关内容：认购书的效力为预约合同，其效力必须与本合同的效力不同，即商品房买卖合同的效力。一般来说，预约合同是谈判一方或双方为将来订立最终合同而达成的书面承诺或协议。预约合同与本合同最根本的区别在于，预约合同只能要求对方善意协商并履行签订本合同的义务，不能直接要求履行本合同。在审判实践中，原告经常向法院请愿，要求被告按照认购书交付房屋，最终被法院驳回。理由是，交付商品房是合同内容而不是认购书。

认购书属于学术上的“预约洽谈”，即即使双方在预约合同中约定了交易的实质性和具体条款，双方也不受其约束。他们只承担继续谈判直到达成最终协议的义务。其特点是：一是当事人违反诚信协商义务，导致协议无法达成的，应当承担责任；二是当事人履行诚信协商义务的，即使不能达成协议，他们也不承担任何责任。因此，可以说认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于买卖双方在交易标的上所掌握的信息不对称，开发商应充分披露可能影响买卖双方订立本认购书的信息合同。第二，不应以不合理的条件强加实际的谈判义务，特别是开发商不应利用自身优势免除自己的责任或增加买方的责任。第三是继续谈判的义务。除非谈判出现重大僵局或终止，双方应遵守诚信义务，继续谈判。