据了解,一般现在小区收费分两种名目。
一种叫停车保管费,这个费交了,物业公司应该负责车子的安全,出了问题要赔的;
另一种叫泊位费,或者叫占地费,就是占了位置就要交钱,不管车子的安全的。
一、停车费的性质其实无论什么样的停车费,基本上都只有两种性质:一为土地使用费;一为保管费用;停车占用一定的土地面积,因此需要支付相应的土地使用费,同时停车场往往需要有人专业管理,保护停放汽车的安全,与车主形成一种保管合同关系,车主需要支付保管费用。
停车费中土地使用费部分,应该支付给土地的所有者,也就是享有车场土地使用权的人或者单位,这是其对土地享有收益权能的表现。而停车费中的保管费用部分,则应该支付给对停放车辆进行保管的人或者单位,这是其提供保管服务的对价。
这两种收益,虽然都是以停车费的名义出现,但实际上是基于不同的来由。搞清小区内的停车费问题,我们要先分清谁享有土地使用权,谁提供汽车服务,了解这个区别,就能搞清楚停车费的权属和分配,否则就只能是一头浆糊。
二、小区停车场的土地使用权益小区房屋销售前,由开发商享有土地使用权。房屋销售后则应该由全体业主享有土地使用权,而不再是由开发商享有了。有些开发商故意混淆概念,称只是将房屋占用范围的土地转让给了业主,但是停车场还是归开发商所有云云。加之有关民法典规、房地产法规并不健全,因而大部分业主也说不清楚。
其实这并不是由谁说了算,而应看小区业主是否已经支付了相应的转让价款。
以北京为例,北京真是寸土寸金----土地出让金不是按照土地面积计算,而是按照房产建筑面积计算,房子还没有盖,每平方米房屋上已经有1000多块钱的土地成本了。所谓土地成本可不是这栋楼、那栋楼占用土地的成本,而是整个规划建筑区域宗地的成本。也就是说,一个小区的全部土地成本,已经摊到建成房屋的每一平方米建筑面积上去了。
全国其他地方也有按照土地的面积计算出让金的,道理都一样,开发商在销售的时候,是将整个土地取得成本都作为房产的成本核算,从来没有一个只将建筑物本身占用范围的土地计入成本,因为那样开发商早就亏死了。
所以无论在什么地方,当业主们支付购房价款的时候,同时也支付了整个小区宗地的转让成本。相应地,小区土地的使用权也就转让给了全体业主。
这是民法典的基本原理,只是由于中国目前尚未出台民法典,才有一些开发商混水摸鱼,有的说我只卖房不卖地,有的在房屋买卖合同中要求将小区土地的权属、外墙使用权、广告位使用权等保留给开发商所有。目的很简单,就是要把这些暗里卖给业主后,再将这些业主财产明里卖出去或租出去------再挣一次钱。房地产暴利之暴、黑幕之黑,可见一斑。
由于法律规定不到位,造成目前审批停车场的时候,不管小区业主入住多少、多久,政府部门依然还以开发商为产权人,以开发商的土地使用证书为场地产权证明,以开发商的委托书为产权人委托经营证明。一般有这些材料,就能够办下来停车场地核准手续。而真正的产权人----小区全体业主,往往既不知道,也无力掌控。这样的现实,无疑是对全体业主权益的一次又一次侵害。
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