《长春市城市房地产交易管理条例》4月1日起实施：8种情形房屋不得出租;4种非典型房屋租赁纳入房屋租赁管理;公房使用权转让纳入管理;房屋租赁必须签订书面合同
东亚讯(记者悠扬熊莉)新的《长春市城市房地产交易管理条例》于4月1日起正式实施，昨日长春市政府新闻办公室召开了新闻发布会，长春市房地局局长、新闻发言人刘海山在会上介绍说：《条例》不仅保护购房者有退房、不退房的权利，而且对购房人退房时购房款的利息也作了保护，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
8种情形房屋不得出租
《条例》中规定，下列房不得出租：权属来源未明确或者权属有争议的;依法鉴定为危险房屋的;共有房屋未经其他共有人书面同意的;属于违法建筑的;司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;违反公安、环保、规划、卫生、教育等主管部门有关规定的;已抵押，未经抵押权人同意的;有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
注：房屋租赁市场准入制度属于强制性规定，当事人必须严格遵守。如果出租人违反了这些规定，就要承担法律责任。除责令停止出租行为外，还要进行必要的行政处罚。4种形式纳入房屋租赁管理
《条例》中规定，四种非典型房屋租赁也应当纳入房屋租赁管理：以联营、联销、承包和入股等名义提供房屋给他人使用，取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的;以柜台、摊位等方式将房屋分割提供给他人使用，由使用人支付约定租金的;酒店(旅社、饭店、宾馆、招待所等)将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所，并经工商登记为注册地址，由使用人支付约定租金的;以其他方式变相出租、转租房屋的。
注：非典型房屋租赁与典型房屋租赁的差别主要是房屋的使用名义和租金的支付形式不同，但有偿转让的房屋租赁的本质特征没有改变。开发商无许可证不得预售商品房
《条例》规定，房地产开发商预售前必须取得商品房预售许可证，否则不得预售，不得发布预售广告。
《条例》第十八条第二款(二)对房屋面积误差作了明确规定。对超、少面积部分都作了非常详细的规定，面积误差比绝对值超出3%缩水时，购房者可获得双倍赔偿。面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。
面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由开发企业双倍返还买受人。
注：面积误差比为产权登记面积与合同约定面积之差同合同约定面积之比乘以100%公房使用权转让纳入管理
公有住房使用权的转让是公有住房承租人按自愿有偿的原则将承租的公有住房使用权转让给他人的房地产交易行为。但是多年来公有住房使用权的转让一直没有纳入长春市房地产交易管理，呈有市无场和自由市场状态，直管公房使用权转让由市房地集团办理;各单位自管公房使用权转让由各单位自行办理，没有统一的规定和标准。因此，长春市公有住房使用权转让的小市场很多，且不规范，容易引起纠纷和诉讼。
注：《条例》将公有住房使用权转让纳入了房地产交易管理，将公房交易行为纳入依法管理的轨道，不仅能更好地规范公房交易行为，减少纠纷和诉讼，同时也保护了交易双方的合法权益。房屋租赁必须签订书面合同
《条例》中规定房屋租赁必须签订书面合同。据介绍，房屋租赁登记备案制度是一项公共管理制度，也是一项强制性的法律制度。
注：合同履行期间容易发生纠纷，如果采取口头合同的形式，显然不能将复杂的事项明确和固定下来，只有采取书面合同的形式，才能明确无误的为履行合同和解决合同纠纷提供依据。房地产交易中委托书需要公证
《条例》中第五条第三款要求自然人委托代理的，应当提交经公证的委托书，受托人的法定身份证明和复印件，而旧《条例》和上位法对自然人的委托书没要求公证。这主要是考虑近几年来由于长春市房地产交易量剧增，在交易过程中当事人不能到场而委托他人办理的现象较为普遍，加上房地产交易标的金额一般较大，委托书有时不能表达委托当事人真实意愿而产生纠纷的现象时有发生。
注：要求委托书进行公证，其目的就是为了保护权利人的合法权益。这是借鉴其他城市的作法，结合长春市实际而制定的，与上位法没有抵触。行政机关自身行为约束更加严
《条例》第八条规定：申请材料不全或者不符合法定形式的，房地产行政主管部门应当场或者在5日内一次告知当事人需补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。
这是依据《行政许可法》制定的告知制度。《条例》第五十三条规定：从事房地产管理的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由有关部门或者上级主管部门对负有责任的领导人员和直接责任人员给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
注：这些规定一方面约束了行政机关自身的行政行为，另一方面保护了当事人的合法权益。新闻链接中国城市居民70%无能力购买新房
据《经济参考报》北京师范大学金融研究中心日前发布的《中国房地产金融安全评估报告》称，中国70%的城市居民在现有收入情况下没有新房的购买能力，目前无论从房价走势、开发商盈利状况，还是从竞争激烈程度来说，都到了房地产业的重大拐点。
从2006年底开始，延续4年之久的房价快速上涨局面将可能得到扭转，房价增幅将明显放缓，房地产业的暴利时代可能结束;另外，2006年房地产业将允许设立外资企业，这将引起中外开发商的对垒，90%的中小开发商将在今后几年陆续死亡。
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约定解除对于房屋面积误差较大的情况,可以采取以下处理方式:如果面积误差比绝对值在3%以内(包括3%),就可以据实结算房价款;如果面积误差比绝对值超出3%,买受人有权退房。房地产开发企业应在买受人提出退房之日起30日内将房价款退还给买受人,并支付已付房价款利息。对于房屋面积误差较大的情况，我们可以采取以下处理方式：首先，如果面积误差比绝对值在3%以内（包括3%），那么就可以据实结算房价款；其次，如果面积误差比绝对值超出3%，那么买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 房 屋 面 积 误 差 超 3 % 怎 么 办根据我国的《商品房销售管理办法》和《商品房交付使用面积测量管理办法》，房屋面积误差在3%以内是允许的。如果超过了3%，买受人有权要求解除合同并赔偿损失。如果商品房买卖合同中约定了面积误差范围，则2023-09-1390人看过 -
继续履行一、房屋面积误差处理方法高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十四条规定：出卖人交付的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，而合同没有约定或约定不明确，以面积误差比绝对值在3％（含3％）以内或以外作为是否支持解除合同及承担不同责任的标准，即：（一）面积误差比绝对值在3％（含3％）以内，购房者应当按照合同约定的价格据实结算支付房款，购房者不得以此为由解除合同；（二）面积误差比绝对值超过3％，则购房者有权解除合同并要求开发商返还已付的房款及利息。如果购房者愿意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房款由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的所有权归购房者，并且对超出部分可不支付房款。房屋实际面积小于合同约定面积的，购房者可要求开发商返还面积误差比在3％以内（含3％）部分的房款及利息，并双倍返还2023-02-23352人看过 -
购房合同面积误差比绝对值在3％以内是正常值。建筑面积都含公摊面积的，多层得房率一般在82％左右，建筑面积和使用面积大概相差18％，高层在75％左右，建筑面积和使用面积大概相差25％，因为高层还要公摊电梯以及一楼的大厅面积，所以公摊面积更大。一、什么是房屋的建筑面积房屋的建筑面积系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。判别房屋计算建筑面积的基本原则是：永久固定，层高2．20米（含2．20米）以上的房屋及与室内相通的部位计算建筑面积。（一）计算全部建筑面积应是有顶盖全封闭的房屋及部位或底层有顶盖、有柱或有围护的部位。（二）计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋及部位（房屋底层的部位除外）。（三）不计算建筑面积通常是层高小于2．20米的房屋及部位；装饰性的建筑；与室内不相通的部位；沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上盖为社会公用的建筑（除挑阳台、非广场式室外楼梯2023-03-0481人看过 -
继续履行依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》面积误差比绝对值超出3％，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应与支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3％部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。2023-06-10269人看过
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继续履行房屋面积误差国家规定：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差由谁判定房2023-07-07266人看过 -
商品房买卖一般来说购房者通常是没有能力判定商品房面积误差的。虽然法律上没有禁止购房者自己测量商品房面积，但测量房屋建筑面积是一项专业技术活动，有比较复杂的公式、方法，需要全面而专业的测量工具以及具有相关资质的测量人员。普通的购房者很难做到这些要求，因此其测量结果难以成为具有法律意义的可靠依据。开发商因其身份的特殊性，其测量结果不宜作为判定商品房面积误差的依据。商品房是由开发商筹建的，而开发商与买方的利益又是直接对立的，因此开发商自己测量的结果很难取得买方的信任，当然也不宜用来作为判定面积是否具有差异的依据。在实践中，房管局测绘部门曾经是唯一能够判定商品房面积差异的单位。现在，根据国家建设部、国家测绘局颁布《房产测绘管理办法》，只要有相关测绘资质的单位，都可以不受区域限制承揽测绘业务。一、房屋面积存在误差怎么处理在商品房买卖中，对房屋面积误差的处理原则上可以有买卖双方在合同中自由约定，若有约定则按照约2023-04-11326人看过 -
房地产开发面积有误的房子押金能退能换吗？在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中，对面积差错的处理没有硬性规定。因此，如果购房面积出现差错纠纷只能通过协商解决。至于定金，这取决于买方交付定金时是否签订了定金合同。如果买方签订了定金合同，则取决于退款协议；如果没有定金合同，买方要求退还定金是合理的，定金可以全额退还。如何处理商品房面积误差在商品房业务中，应在合同中注明建筑面积和分摊建筑面积，以及房屋交付时实测面积（产权登记面积）与实际面积之间误差的处理方法应注明合同约定的面积，以保证一旦面积误差发生，可按合同约定解决。合同未约定的，按以下原则处理：（1）面积误差率绝对值小于3%（含3%）的，按实际情况结算房价；（2）面积误差率绝对值大于3%的，按实际情况结算房价，买方有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当自买受人提出退房之日起30日内将买受人已付的房价退还买受人，并支付2023-05-08231人看过 -
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付的建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符的，合同有约定的，按照约定处理；合同未约定或者约定不明确的，按照下列原则处理：面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超过3％的，买受人要求解除合同，返还已付房款和利息的，应当予以支持。买受人同意继续履行合同。房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）的房价由买受人按约定价格补足。面积误差比超过3％的房价由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面移的，面积误差比在30以内（含3％）的房价和利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％的房价由出卖人双倍返还买受人。这一司法解释明确规定：面积增减，但误差在3％以内，属于正常状态，双方据实结算，多退少2023-08-08297人看过
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在合同签订后，如果双方合同没有约定，面积误差比绝对值超过３％就视为误差过大。此时，购房人如不愿意按实际面积购买商品房，可以请求退房、返还已付购房款及利息。一、法律关于退房条件（一）购房合同无效根据《民法典》的规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发商退还房款。（二）套型误差导致退房根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定，按套（单元）计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。（三）面积误差导致退房即合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例。若合同中未约定具体的比例，按照有关规定，误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。二、处理房屋面积纠纷的原则根据最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷的司法解释，买卖合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按2023-04-11459人看过 -
期房法律规定和合同约定中所指的面积误差，是指开发商交付房屋时的实际面积（即实测面积）与《预售合同》中约定的预售面积的差距。面积误差形成原因主要包括以下几个方面：（1）图纸测算和现房测量由于测量对象实体不同可能会产生误差。买受人在购房时（主要指期房）拿到的面积叫预测面积，它主要是测量单位根据图纸得来；而买受人在入住时拿到的面积叫实测面积，是由测绘单位在项目竣工以后实地测出的。这样，从图纸到现房，本身就出现了产生误差的环节。（2）开发商在施工过程中可能会修改图纸，这可能会造成原始预测面积与实测面积较大差异。政策的不完善也是产生测量误差的一个重要原因。据了解，目前测量单位所依据的政策本身就有许多不完善的地方，例如：有关公用面积具体分摊计算的政策目前还不够完善，政策只规定了分摊部位，但如何分摊计算却没有具体规定；有些建筑面积如何测算，规范没有反映出来。如墙体不垂直的、挑窗台承重柱突出墙外、室外楼梯具体2023-04-26141人看过 -
继续履行一、怎么认定面积误差我们通常称面积误差为房屋缩水，实际上表现形式各有不同，房屋面积不但有缩水，还有涨水。有些是交房时房屋建筑面积与商品房预售、销售合同中约定的建筑面积不符，比如前边案例所提到的这位买受人的遭遇；有些是套内使用面积与约定的不符，也就是我们所说的使用率问题。在房屋预售活动中，开发商声称自己房屋的使用率为75％，结果后只有70％，这就产生了误差，就会在买卖双方之间产生纠纷；有些则是因为公摊面积的问题，可能购房者后得到的建筑面积与预售合同约定面积相符，但是由于公摊面积增加，相应地其套内建筑面积必然减少。还有一种可能，就是公摊面积绝对数不变，但某些不应该被公摊的建筑也被作为公摊面积，消费者也会受到损害。实际上，在建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规划（试行）》中明确规定：商品房若按套或单元出售，则其销售面积为购房者所购的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。而套内2023-03-22443人看过 -
期房1.图纸测算和现房测量由于测量对象实体不同可能会产生误差。购房人在购房时（主要指期房）拿到的面积叫“预测面积”，它主要是测量单位根据图纸得来；而购房人在入住时拿到的面积叫“实测面积”，是由测绘单位在项目竣工以后实地测出的。这样，从图纸到现房，本身就出现了产生误差的环节。2.开发商在施工过程中可能会修改图纸，这可能会造成原始预测面积与实测面积较大差异。3.政策的不完善也是产生测量误差的一个重要原因。据了解，目前测量单位所依据的政策本身就有许多不完善的地方：A有关公用面积具体分摊计算的政策目前还不够完善，政策只规定了分摊部位，但何分摊计算却没有具体规定；B个别关键术语没有解释。如规范中多次提到勒脚，但到底什么是“勒脚”却没有解释，阳台与平台的准确定义没有解释等等；C有些建筑面积如何测算，规范没有反映出来。如墙体不垂直的、挑窗台承重柱突出墙外、室外楼梯具体如何计算等规范中就没有提到，这就特别容易2023-06-10206人看过
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按使用面积计价，消费者拿着皮尺自己就能量出房屋面积了，开发商的“猫儿腻”就不好藏了。如果房屋的实测面积大于合同约定超过3%，3%以内部分由购房人补足，超出3%部分由开发企业承担，产权归购房人;实测面积小于合同约定超过3%的，3%以内部分由开发企业返还购房人，超出3%部分由开发企业双倍返还购房人。此外，只要实测面积和合同约定相差超过3%，购房人都可以要求退房。公用面积分摊一直是个争议较大的问题。新办法要求，开发企业在预售商品住宅之前，必须公示测绘单位出具的预售面积测绘报告书，报告书中要写明被分摊的共用部位名称、用途、所在位置、面积;参加分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数及不分摊的共用部位。开发企业和购房人签订的预售合同中还要将这些分摊内容一一写明。而且，这些公摊情况公示后，并且开发商与购房人签订第一份合同后，分摊情况就不能再变了。1、商品房应按套或套内建筑面积，还2023-04-30219人看过 -
房屋面积误差比公式如下：面积误差比=(实测面积-预测面积)×100%÷预测面积；面积误差比绝对值=(实测计价面积-合同约定计价面积)的绝对值*100%÷约定计价面积。处理：1、购房者可以解除合同或不承担由此增加建筑面积部分的房价款；2、共有分摊部分建筑面积增加的，购房者不承担增加部分的房价款;凡减少的，开发商应退还减少部分的房价款;套内建筑面积据实结算，但套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，按建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定处理。一、销售面积与实测面积不符如何维权销售面积与实测面积不符的维权方法如下：1、面积误差比绝对值在3%以内的据实结算，多退少补。2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权要求解除合同并退房，买受人退房的，开发商应当在买受人提出退房之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。二、销售面积与实测面积不符的维权方法是怎样的销售面积与实测面积2023-03-19322人看过
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