经过研究,我发现一个很有意思的现象,买铺人的投资方式有时和其对应的家庭背景联系紧密。而根据家庭收入及历史积累,我们可把有能力购铺的家庭分为三类。而这三类家庭由于资金大小、投资对象的选择及对风险承受能力的不同,决定了商铺理财的重点是不一样的。
工薪家庭:关注资产安全性
家里有住房一套,贷款基本还清,每月结余3000—4000元,大部分家庭都属于这种无积累的工薪阶层。
这类工薪家庭受资金局限,可选择的商铺很少。由于商铺的首付比例为40%—50%,因此只能购买总价20—40万左右的商铺。
如今长三角周边城市的一楼商铺的单价都已超过1万元/平方米,而20—40平方米的小面积沿街商铺是商铺中的极品,基本还在设计图纸阶段就被订光,投资者很少有机会撞到这种机遇。
专业市场的商铺,通常面积比较小,一般在10—40平方米之间,因此工薪家庭可以在楼层和地段之间有比较多的选择,是比较理想的投资选择。由于工作繁忙时间有限,应尽量选择开发商包租或统一经营管理的商铺,同时对开发商的背景要仔细了解,切记只有信誉好的开发商才能保证包租合同的履行。
中产家庭:关注资产流动性
前几年房地产大涨的时候,投资过房产,家里一般有2—3套住房,贷款基本结清。虽是上班族,但工资加上财产性收入每月能结余5000—10000元。这些家庭的积蓄一般在50万—100万左右。
这类家庭衣食无忧,但由于手中的资金“比上不足,比下有余”,所以“更上一层楼”的心情和投资欲望更加强烈。虽然手头住宅的房价涨了几倍,可租金却没有大涨,投资回报率已降到2%—3%。对重视理财的城市有产家庭来说,如果房价短期内升值无望,这么低的投资回报率是无法忍受的,建议抛掉部分住宅投资商铺。
他们可考虑购买社区商铺,面积在50—100平方米左右。只要商铺周边有大型的住宅小区,未来常住人口有保证的话,这类商铺的风险是很低的。由于商铺租约一般比较稳定,投资者在选择区域时,视野可以开阔一点,不一定限于自己的居住地,周边城市的商铺都可考虑,这样容易挑到满意的商铺。
富裕家庭:关注资产收益性
即通常被称为了“老板”的人士,通常自己办厂或开公司,由于经营有方,每月能够掌握的现金流盈余在10万以上。家庭有良好的原始积累,手头积蓄在100万—500万左右。
这类人群由于手头掌控的资金较多,且融资能力较强,因此应将投资的目光锁定在北京、上海这样的中心城市或各地的省会城市。投资的标的宜选择商业中心、商务区等优质地段的商铺,尤其是一些大面积可做餐饮的商铺。
决定商铺投资回报率的因素主要有租金和总价,对于总价在1000万以上的商铺,开发商的议价空间比较大,老板们可以凭借丰富的商场经验为自己争取一个比较低的买入价;同时品牌餐饮与普通餐饮获利能力的大小也是天壤之别,老板们一般有较广的人脉关系,可以比别人更快地找到承租能力强的连锁品牌商家。
商铺产租能力的可提高性是未来资产价格评估与融资的关键。餐饮类商铺是所有商铺中需求最大的,操作得当的话,投资回报率一般能达到8%—10%。
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