原、被告之间是亲兄弟姐妹关系。其父汪和尚因长子汪XX(本案原告)要结婚,于1948年7月30日出资买得某市河南路728号新式洋房一幢(大小共21间),并以汪XX的名义领得伪市地政局土地所有权状。房子买下后,汪和尚与汪XX、汪维明、汪维林、汪谷悦一家均搬入居住。1953年汪和尚将后边二间房屋出租给案外人冯培根据居住,房租由汪和尚收取。1954年汪维明结婚迁到夫家居住,后经汪和尚同意,汪维明夫妇又迁回该房屋的二楼西前间居住至今。汪维林和汪谷悦相继结婚,也都由汪和尚安排居住在该房内。文革期间,汪和尚的部分房屋被紧约定俗缩。1979年国家落实私房政策后,汪和尚向房地产管理部门申请发还被紧缩的房屋。1982年汪和尚死亡,原、被告仍然各自居住该房屋内,彼此相安无事。1986年8月汪XX与汪维明商量,要求汪维明把多占用的一间房屋让给他的儿子结婚使用。汪维明不同意,为此发生纠纷。汪XX以房屋是解放前父亲给他买的,产权属他自己所有为由,要求三被告测估房租按月交付而起诉至人民法院。三被告认为房子是父亲的遗产,现在兄弟姐妹已经接受继承为共有财产,要求分割,以明确自己应得的分额。诉讼过程中,汪XX变更了诉讼请求,要求确认房屋所有权,放弃了要求被告交付房租的请求。
一审法院调查后认定,汪和尚当时确是为儿子汪XX结婚而购买此房,买卖契约和领得的土地权状均为汪XX的户名。据此,确认讼争房屋是汪和尚于1948年买赠给汪XX的,产权应归汪XX所有。
三被告不服一审判决,上诉至中级人民法院,要求确认讼争房屋为共有财产,并分割明确产权。二审审理后,认为河南路728号楼房一幢虽以汪XX名义购买,但一直由汪和尚控制支配,房屋的所有权未转移给汪XX,汪和尚死亡后应为汪和尚的遗产。现在原、被告四人已经合法继承,并已共同使用,应视为原、被告四人的共有财产。共有人要求分割共有财产应予准许。故撤销一审判决,并对房屋作了具体分割。
[问题]
本案讼争房屋纠纷的关键是什么?房屋产权的性质应如何认定?
[简析]
(一)一审法院认定讼争房屋是汪和尚生前赠与汪XX的结论是错误的。因为,财产赠与虽是财产所有权继受取得的一种合法方式,但是,赠与是实践性法律行为,即赠与人不仅要有赠与的意思表示,还必须在受赠人接受赠与后,将赠与的财产实际音乐会给受赠人,受赠人实际控制了赠与物,赠与行为才完成,赠与财产的所有权才实际转移,而本案论争的房屋是汪和尚出资购买,当时虽有赠给汪XX的意思表示,并以汪XX的名义领取土地权状,但是房屋买不后,仍为汪和尚支配,供全家共同居住,以后还在汪和尚的支配下出租了部分房屋,并由他自己收取租金。之后,汪和尚又准许出嫁的女儿回来居住,显然,讼争房屋在汪和尚死亡前都由他行使所有权。因此,仅有赠与人的意思表示,没有音乐会赠与物的赠与是不能成立的。而一审法院认定汪XX接受了赠与,取得了讼争房屋的所有权,是不符合法律规定的。
(二)二审法院正确认定本案赠与行为未完成,产权仍归汪和尚所有,讼争房屋为汪和尚的遗产。被继承人汪和尚死亡后,遗产未进行分割,几个继承人共同继承了遗产。这样,在几个继承人之间形成了财产共有关系。因此,二审认为讼争房屋现在是原、被告四人的共有财产,并根据共有人的请求对共有财产进行了分割,这样处理是完全合科法律规定的。
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