1、综合用地是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地,例如商业、居住综合用地,科研设计、综合用地等。
2、综合用地可以分两种情形,一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者;另一种是各用途不动产之间可以分割,往往终使用者为不同的单位、个人。例如,底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。
3、对于第一种情况,可以统一按照综合用地高出让年限50年办理出让手续;对于第二种情况,由于不同用途界限清楚,可分别属于不同的使用者,为保证各使用者的合法权益,一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。
综合用地如何转化商业用地
国有土地使用权取得中,经常有些单位和个人弄不清综合用地的概念,错误地认为“综合用地”就是可以用做任何用途的国有土地,既可作为商业用地,也可以作为工业、仓储用地或者是居民住宅用地。
其实,这种把“综合用地”当做“万能土地”来理解的认识是错误的,而且把综合用地当做商业用地使用和进行转让也是不当的,面临着法律风险。
综合用地是指同宗地分别由不同用途土地所构成的土地。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条,我国国有土地出让的用途包括商业和综合用地,其中商业用地出让高年限四十年、综合用地出让高年限为50年。
依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条,土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。
因此,商业用地与综合用地是两种不同用途,其取得方式及地价等是不相同的。在土地转让中,受让人除了要查验转让方的《国有土地使用证》,检查其上载明的土地用途外,还要请转让方提供土地出让或转让时签订的《土地使用权出让合同》进行核对,查清规定的土地用途,避免用购买商业用途土地的价格只买到综合用地而造成损失。
分算法
分算法适用于宗地地块面积较大,用途区分明显且包含普通居住用地的情况。具体方法是:按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格,并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时,注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。例1:政府准备出让一宗国有土地使用权,有效面积为20000平方米。根据规划设计条件,该宗地用途为R2、C2(二类居住和二类商业用地),容积率≤1.5,建筑层数≤12,建筑高度≤36,绿地率≥35%。其中,商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元/平方米,居住用地基准地价600元/平方米。
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