农村的房子可以到镇级行政单位的土地管理所办理房产证,首先得办下土地使用权证,交土地契税,然后办规划许可证、建设许可证、开通水电,房子建好后还得通过验收,最后才能办房产证。如果是乡村自建房的,手续就没这么复杂了。上述各个环节都要交费的,有的是按比例,有的是按平方米,有的为固定费率。
据土地管理法相关规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律认可和保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
一、农村社区房屋买卖政策
(一)《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有,只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看,法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅,但对售房主体却有限制。
(二)《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
(三)《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(以下简称《意见》)第56条规定:买卖双方自愿,并立有契约,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应补办房屋买卖手续。但最高人民法院(1987)民他字第42号司法解释对此作了进一步解释:《意见》第56条规定的精神,只适用于解决《城市私有房屋管理条例》(以下简称《条例》)实施前的历史遗留问题;《条例》实施后,人民法院审理这类案件,应严格按照《条例》的规定办理。
(四)《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第二项规定:“社员有买卖房屋的权利,房屋出卖后,宅基地的使用权即随之转移给房主,但宅基地的所有权仍归集体所有”
二、小产权房能过户吗
小产权房是不能过户的。主要是因为小产权房不可能登记,因此不能过户。小产权的房子是不存在国家发放的土地使用者、以及预售许可证,因此房管局是不会将小产权房子的购买合同进行备案。而且小房产权房子的产权证是由当地的村委会给予的,并不属于国家房管局发布,因此无法进行登记,也无法进行过户。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护。即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,只能在村集体成员内部转让、置换。《土地管理法》第二条规定,中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
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