“法官”当“拍卖师”拍出4千万房产

2008年8月22日上午9点，南京市中级人民法院“史上首例”以竞买方式变卖被执行人财产的“拍卖会”，在该院第19法庭“开拍”。

等待出售的“拍品”（竞买标的物），是南京珠江路上著名的雄狮国际大厦的三、四楼房产，总面积超过5000平方米。报名参加竞买的两家公司，将从底价3637万余元开始举牌竞价，规则明确每次举牌加价不得少于20万元。

在房地产业连续下行的当时，“拍卖会”却异常火爆。经过多轮角逐，房产终于顺利变卖，全部所得被用于偿还房产原主人拖欠3家银行、3家建筑公司和1000多位农民工的债务……

两年拍卖六次全都流拍

9点40分，“拍卖会”在法庭正式开始，阵势与拍卖行里的大不相同：“拍卖师”竟是手持法槌的威严法官，端坐审判席正中间，还有两名合议庭成员分坐两旁；房产的原主人和等待分钱的债务人也出现在现场，分别在被告席和原告席就坐；竞买人的坐席安排在旁听席的第一排，一个个不露声色却相互观察；南京中级法院的监察室、司法鉴定处的工作人员也在现场履行监督职责。

“拍卖师”宣读规则，第一句话就是：本次组织的变卖，遵循“公开、公平、公正、价高者得”的原则……

昨天上午，南京中院首位法官“拍卖师”许明告诉记者，法院组织这样一场“拍卖”本是无奈之举：2006年11月起，许明法官所在的南京中院执行局陆续接到6份、总标的近5000万元的执行申请，全都指向同一被执行人——南京雄狮房地产公司。其中，涉及拖欠农民工工程款的案件就有3起，千余名农民工遭拖欠490万元；此外还有3家银行总计近4000万元的到期贷款无法追回。

承办法官查寅随即展开调查，发现雄狮国际大厦的三、四楼房产，是被执行人名下唯一可执行的财产。执行合议庭讨论后决定，对这个总面积达5000平方米的房产查封，然后委托评估、拍卖。

2007年3月，南京两家拍卖公司受法院委托，首次对雄狮国际大厦的三、四楼进行联合拍卖，谁知竟因无一人报名而流拍。此后又连续进行了两次拍卖，尽管每次的保留价都在前次基础上打了8折，却都因无人问津而流拍。

许明分析：“当时评估报告给出的评估价为每平方米1.4万元，总价为6731万余元。可能是总价太高，吓走了买家。此外，被拍卖的房产中，还有近百户签约经营户仍在正常经营，这用拍卖中的行话叫‘有瑕疵’，提高了拍卖的难度。”

时间已经到了2007年底，房产市场初露“调整”端倪，尽管为了尽快变现，避免执行双方的利益损失，南京中院执行局经研究决定，换一个申请人的名义，重新启动拍卖程序。谁知结果还是一样：后三次拍卖底价一次比一次低（最后一次的保留价已经跌至3600万元），还是无一人问津。

执行法官亲自“招商”

拍卖变现的路似乎已经走到了尽头，按照法律规定，接下来只有一条路可以走：由法院变卖。

法院变卖虽然有“不收佣金”这个优点，却也有非常致命的法律风险：一旦变卖不成，法院必须依法对变卖物解封。一旦解封，财产便处于失控状态，这对债权人是非常不利和凶险的。

怎么办？为了确保变卖万无一失，许明、查寅乃至全部合议庭，做了一个“史无前例”的尝试：法官亲自打“广告”、“招商”。

今年5月31日，南京一家媒体出现了一则醒目的特殊广告——《江苏省南京市中级人民法院变卖财产公告》，文中详细介绍了雄狮国际大厦三楼、四楼房产的面积、使用情况、变卖保留价格、应买方式等，并留下了查寅法官详细的联系方式。

除了打广告，法官也亲自“招商”，走访雄狮内的经营户和附近的“邻居”，详细介绍情况，推荐“项目”。

经过近1个月的“招商”，陆续有郑州宇通、华海电脑数码通讯广场、南京数码港、深圳市顺创贸易公司（雄狮内的经营户）、江苏信诚担保有限公司等5家公司报名参加变卖。

报名人多了，法官又征求各单位意见，最终达成采用“竞价方式确定买受人”的方案。

竞价高出底价600万元成交

“拍卖师”继续宣读变卖规则：……三楼已招席位有56家左右商户、四楼已招席位有21家左右商户，一般租赁期为一年，最长租赁期至2011年11月17日止……买受人必须依法处理与租赁人之间的租赁等其他关系……

许明昨天告诉记者，因为是“史上首例”、且涉及的财产数额巨大、人数众多，变卖规则也是全局乃至院领导精心起草、拟定的，内容非常细致，尽量兼顾各方利益。

介绍完“从底价3637万余元开始举牌竞价，每次举牌加价不得少于20万元”的规则后，“拍卖师”宣布竞价开始，两家参加竞买的公司代表不约而同地举起了手（注：因为报名的公司中，最终只有两家公司缴纳了保证金，所以真正获得竞买资格的为郑州宇通集团和深圳顺创贸易公司）。

第一轮，宇通公司占得先机，首先加价20万元，深圳公司也不示弱，立刻回应“再加20万元”。

昨天，回忆起当时的情景，查寅法官说，一开始的节奏还比较快，一方举牌，另一方立刻举牌，每次加价都是20万元。

转眼到了第7轮，深圳公司突然先发制人，抢先宣布一次性加价60万元。宇通公司愣了一下，似乎感觉到了对方“志在必得”的架势，便不动声色地调整了一下坐姿，然后缓缓举牌，清晰喊出“再加20万元”。

“拍卖师”许明坦言，尽管之前观摩过不少拍卖，也明白拍卖师的节奏掌控是很重要的一环，但真的坐在上面，才知道也是一场心理的“较量”。“从喊第一次、第二次，到最后敲槌，时间间隔必须把握得恰到好处，我得根据竞买人的心理变化，而调整时间间隔，好让双方都有仔细考虑的时间。”

身为法官“拍卖师”的许明没有想到，这一场原本以为会冷场的“拍卖会”竟然足足经过了30多轮的竞价才分出结果，“双方心里最紧张的时候，是在加价超过400万元的时候，开始不断有人走出去打电话、联系。场内的代理人也开始频频相互沟通、分析是否还要加价、加多少。我以为差不多快要结束了，可没想到，竞买价仍随着时间的推移不断提高。”

竞价进行了1个小时，加价已经超过了600万元，当宇通公司代理人喊出“再加20万元”，使竞买总价到达4237万余元时，深圳公司停了很长时间没有应答，代理人又出去打了一通电话，回来后表态：“我们放弃”。

法槌随即落下，“拍卖师”宣布宇通公司成为最终的买受人。事后，“拍卖师”也曾打听过，代理人表示，4237万元，基本已经到达“底线”。

庭上响起掌声，掌声来自原告席也来自被告席：30轮竞价“涨”出来的600万元，足以让千余名农民工全数拿回自己的工资，也让三家银行的损失降低到最小。数年饱受被追债之苦的雄狮公司，终于可以长舒一口气了。

■法官点评

在标的物“两年拍卖6次都流拍”的情况下，法院采取灵活的方法，将标的物变卖成功，从而成功化解了本案的“执行难”。

此案是南京法院执行工作中首次变卖被执行人财产，是执行方法的新尝试，为法院进行变卖执行标的提供了经验。(《现代快报》)