判断一套二手房值不值得买，除了看户型，看地段外，还要看房龄，看装修。很多中介或者原房主在卖房的时候会做一些表面的掩盖，就是为了让房子看起来更加值钱，如果你没有识破，那么只能等着吃亏上当了。那么，买二手房怎么判断房子是都值得购买?

一：判断二手房的价值

二手房为了达到卖出的目的，通常被标上各种卖点。比如在楼市和股市之间，经常出现这样的广告语“房主炒股亏损，跳楼价卖房补仓”，类似的还有业主移民、留学买房、需要周转资金用于经营等。其实这是一种营销策略。比如，中介告诉买房者“这套房子的主人已经办完移民手续，卖完房就出国”。买房者会怎么想?大部分人肯定认为“捡漏”了，因为业主不打算纠缠，这类房子应该比较实惠。

中介通常在卖房时会突出三点：

1.价格，各类急于抛售的广告语都是价格攻势;

2.房屋物理因素，比如南北通透等;

3.附属价值，这类价值通常是开发商品牌、各类高档配套、商圈等。

怎么判断二手房的价值呢?

1、核实。来自卖房的消息大多数是片面的，要核实房源的信息，需要自己去了解，不能听中介和卖家的单方面说辞。

2、比较。比较的好处就在于能直观的看出多套房源的优劣势。一般关注的应该是房价。通常我们应比较同小区多套房源的价格来核实中介所谓“抄底、低价”的真实性。

3、掌握行情。掌握行情和走势，并了解近期成交价，对房价的总体价格有合理的判断，才能避免被中介忽悠。真实的成交价比较难获得，但参考价值大。

4、签约

经过考察满意的房源，就得签约了。这里要注意，房子的卖点一定要写进买卖合同，比如赠送全套家具家电，要写明家具家电型号，并拍照留存。不要随便相信“捡漏”，这类房源一般不会大规模出现，即使真有这类房源，也会被推荐给更容易达成交易的购房者。另外，二手房交易时间不算短，这中间还有可能受房价波动出现毁约的风险，约定违约责任也必不可少。

二：判断二手房装修质量

1、从房屋开裂情况看二手房装修质量

仔细检查房屋的地面和墙上有没有裂缝，如果有裂缝，要看是什么样的裂缝。若裂缝与墙角呈45°斜角或与横梁垂直，说明该房屋有可能存在结构性质量问题。如果是与房间横梁平行的裂缝，属于质量问题，但问题不大。看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房屋存在安全隐患。

2、从防水情况看二手房装修质量

看房屋内部墙面上是否有明显的水渍水迹，是否存在墙壁起皮脱落的情况。如果存在，则说明这个房子防水情况不好，一下雨就会漏水。这样的房子是不能买的。

3、从噪音大小上看二手房装修质量

买房前要检查房屋的隔音效果。比如，可以在家试试能不能听见走廊或楼梯的脚步声，如果听不到，才算是隔音房。

4、做闭水试验看二手房装修质量

闭水试验：堵住地漏，在洗手间放5厘米水，到楼下检查，观察24小时，如果漏水，须重做防水处理。

5、从地板看二手房装修质量

地板是可能受损严重但易被忽视处，客厅、餐厅木质地板因桌椅磨擦，或硬物撞击，极易出现划痕、裂缝。空气潮湿或者过于干燥处，还易变形、开裂。部分卖家在出售二手房前，会对地板进行简单打蜡处理，更换部分撬起、开裂地板，很难看出毛病。

6、从水、电路看二手房装修质量

二手房地面防水、水路及暖气管线往往布局不合理。原有水路及暖气管线要看是否锈蚀、老化，要预算更换不合格管路。如要更改暖气位置，须经物业或房管所同意。水路检查：管路是不是合理、连接是不是紧密、有无跑冒滴漏、有无违章拆移。

7、从墙面和门窗看二手房装修质量

房屋在使用5到8年后，就会出现墙面开裂、起泡、掉皮等问题，卖家会采用简单方法来掩盖。买房时要当心那些刚刚粉刷过墙面的房子，选择天气比较潮湿、下雨天来看房，容易发现问题。

门窗使用久了，会缝隙过大、开关不顺利、推拉滑动时扭劲等，鉴别时要多次开关。

三：判断二手房房龄

一般民用住宅建筑权属年限为70年，因此不少人就认为只要自己买下一套房子，就能够使用70年，但事实并非如此。房龄并不是从你拿到房子的那一刻算起的，而且是从开发商拿到地的那一刻算起的。通常来说，房产证上的时间与开发商拿地的时间是不一样的，尤其是二手房，房产证上的时间记录的是原有房主取得房屋产权的日子，这个日期是远远晚于开发商拿地的日子的。

怎么才能判断出二手房的真实房龄?

1、查房屋档案

去房管部门查询房屋档案，房主必须携带身份证和房产证等资料，不然是无法查询的。

2、查房产证

房产证虽然并不能准确判断出真实房龄，但还是起到参考作用的，尤其是对于二手房来说。第一次出售的二手房，房龄通常比房产证登记时间要长两年左右。如果房子已经被转手多次，则可以查看房屋建成时间或者测绘说明，这些都是判断房龄的有效参考。

3、询问小区其他业主

如果你对房主提供的真实房龄有所质疑，也可以咨询一下小区其他业主或物业工作人员，毕竟他们在小区居住或者工作不少时间了，他们口中的信息往往真实性比较高。

看完上述的内容，你了解买二手房应该看哪些方面了吗?买房看地段和户型是一件很重要的事，所以，很多人忽视了装修和房龄，这对于自己来说是非常不利的。