一、什么样的房屋租赁协议可以无效

(一)出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

(二)房屋租赁合同的内容是否合法。合同中有无法律明文禁止的内容，有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。

(三)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。

(四)是否进行过登记备案。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。

二、房屋租赁合同解除条件

(一)不定期租赁合同，双方当事人随时可以解除合同;

(二)承租人擅自转租房屋的，出租人可以解除合同;

(三)承租人擅自改变房屋租赁用途的，出租人可以解除合同;

(四)承租人无正当理由未支付租金累计超过6个月以上的，出租人可以解除合同;

(五)承租人无正当理由闲置公有住宅用房6个月以上的，出租人可以解除合同;

(六)承租人利用租赁房屋进行非法活动或者故意毁坏租赁房屋的，出租人可以解除合同;

(七)因不可归责于承租人的事由致使租赁房屋部分或者全部毁损，不能实现合同目的的，承租人可以解除合同;

(八)租赁房屋危及承租人的安全或者健康的，承租人可解除合同。

三、无效房屋租赁合同纠纷的处理

房屋使用费的处理。合同被确认无效后，承租人尚欠出租人的租金不再给付，而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费，指导租金高于合同约定的租金标准的，以较低者计。当合同约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租金的部分，应分别情况进行处理：

(一)因违反法律或行政法规的规定且有损国家、集体或社会公共利益导致合同无效的，高出部分应判收缴国库;

(二)其它原因导致合同无效的，高出部分承租人一般无权要求返还。

承租人装修物的处理。房屋租赁合同被确认无效后，装修物能拆则拆，不能拆的，对出租人可用部分经评估折旧后由出租人承顶;其余部分经评估折旧后作为无效合同的损失，由双方按过错责任比例予以分担。