在房屋的租赁过程当中，双方都会签订一个租赁合同，以保证双方的合法权益，以及在维权的时候自己能够怎样的保护自己合法利益。在合同当中会规定着很多租赁房屋的具体信息，包括房屋的价格，租赁的时间以及地点等等。

租房合同规定的条款当中比较重要的就是房屋租赁合同的时间，这决定了整个房屋租赁合同在租赁过程当中的时效。超过了这个规定的时间，整个租赁合同就归于无效，房屋也要归还给原来的主人了。

一、租房的期限限制：

1.在我国的民事法律行为当中，最重要也是最基本的原则叫做意思自治原则，也就是说，双方如果能够达成共识，共同对一件事情做好的协商的话，就可以进行合同的签订。不过，虽然国家充分尊重当事人双方的意思，但是在一些条件上也是有着最基础的限制的，例如在房屋的租赁合同当中，国家就对于租赁的最长期限有着明确的限制。

2.双方进行房屋的租赁，但是租赁的期限最长不可以超过20年，在20年以内，双方可以自行对协议来进行合同条款的签订，如果超过20年的话，超过20年的部分是无效的。

3.当然，如果合同到期了的话，双方可以进行合同的续签，但是续签同样也是要遵守上文的规定，不可以超过20年。任何人在签订合同的时候都必须遵守这个期限。

二、需要注意的问题：

1.其中我们需要注意两个问题，第一，这个规定是对于房屋租赁合同的最长期限的限制。也就是说，单个的合同所签定的内容不可以超过20年，但是当到期了之后，如果双方想要续签合同的话，这就属于一个新的合同了。新的合同的最长时效也是20年，这是每一个不同合同的不同期限，而不是总的合同的总的期限。

2.其次，国家规定的是超出20年的部分是无效的，并不是所有的都是无效的。例如如果签订的合同是25年的话，只有20年到25年，这一个期限内的合同是不受法律保护的，从一到二十年都是受法律保护的。受法律保护的意思是该合同本身就是无效的，一旦出现了纠纷或者是出现了善意第三人，对于房屋的所有权和租赁问题产生了一定争议的话，法律是不保护有合同这一方的。

3.在生活当中，我们经常会忽略这个条款，在租赁房屋的时候，以为自己和对方商量好了，多少年就是多少年，但是其实上这个合同签定也是有一部分没有效力的，也就是超出20年的部分。所以如果想要自己受到合同与法律的保护的话，就需要在合同当中符合法律规定，而不能签订违反法律的条款。