物业管理的治安保卫管理工作是物业管理公司为保证所管辖物业区域内财物不受损失、人身不受伤害、用户的工作生活秩序正常而进行的防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及人为突发事故等一系列管理活动。

一、治安管理方式

物业管理中的治安工作根据物业使用性质的不同而有不同的管理方式，主要有封闭式管理和开放式管理两种，也有将两种模式结合起来的综合管理方式。

(1)封闭式管理

封闭式管理方式适用于政府机关、部队等一些部门或一些因其住户有特别要求的物业管理。其管理特点是整个物业为封闭体系，物业入口有保安人员每天24小时看守，用户有专用通行证件，外来人员须征得物业内用户同意并办理登记手续方可入内。从目前我国物业管理发展情况来看，封闭式管理已成为多数住宅小区的普遍要求。

(2)开放式管理

一些大的住宅小区或商业楼宇采用开放型管理方式，不仅用户无需办理专用通行证件，且外来人员只要着装整洁也可自由进出。不过，一些商业楼宇在非办公或营业时间还是采用封闭式治安管理，以确保业主用户的财产安全。

二、治安管理的特点

(1)受制性大

一般来说，物业公司的安保部门在履行其安全管理服务职能的过程中，要受到来自公安主管部门的指导和国家有关法律、法规的制约。譬如，安保管理服务的方式和行为不能超越公安主管机关的管理，不能超出国家的法律规定而自行其事。物业治安管理中一切具有维护社会治安性质的行为和行动都必须在公安主管机关部门的监督指导下进行，其工作活动的性质及全部内容相对于公安主管机关的治安管理工作来说都具有辅助性、从属性。其自主性与机动灵活性也均是以受制性为前提的。

(2)综合性强、管理难度大

一些大型商住区或高层综合楼宇不但楼幢多、楼层高、面积大、隐蔽场所多、进出口多，而且区内业主、用户成分不一，各种配套物业(饮食、文体、娱乐场所)多，人员流量大、成分复杂，且众多单位又有各自的管理部门，物业管理公司不能干预过多，因而其治安形势严峻，治安工作难度大。

(3)服务性强

物业治安管理属物业管理整体工作的一部分，从本质上讲，是为用户提供保卫安全服务的。因此，作为物业管理公司的保安员，要始终树立服务第一、用户至上的思想，融严格认真与真诚礼貌于一体，既要坚持原则按章办事，又要文明礼貌，乐于助人。

另外，由于物业安保的内容与要求属于物业服务合同的一部分，即物业治安管理的服务项目、手段、方法措施和所达水平必须满足合同要求，所以物业治安管理又具有一定的履约性特点。